İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Gereksinim nedeniyle tahliye, uygulamada en sık başvurulan tahliye sebeplerinden biridir ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenir. Davanın kabulü, ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasına bağlıdır.

Kimin gereksinimi ileri sürülebilir?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunduğunu ileri sürebilir.

Bu sayım sınırlıdır. Kardeş, yeğen veya başka bir yakın için gereksinim, ancak kanun gereği bakma yükümlülüğü varsa dayanak olabilir. Bu nedenle dilekçede, gereksinim sahibinin kiraya verenle ilişkisinin hukuken hangi kategoriye girdiği açıkça gösterilmelidir.

Gereksinimin nitelikleri

Mahkemeler gereksinimi üç ölçütle değerlendirir:

• Gerçeklik: Gereksinim fiilen mevcut olmalıdır. Soyut veya ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç yeterli değildir.
• Samimiyet: Gereksinim, kiracıyı çıkarmak için oluşturulmuş görünüşte bir sebep olmamalıdır.
• Zorunluluk: Gereksinimin karşılanması için kiralananın kullanılması gerekli olmalıdır. Kiraya verenin aynı nitelikte boş ve elverişli başka bir taşınmazı varsa zorunluluk tartışılır.

İşyeri gereksiniminde, gereksinim sahibinin o işi fiilen yapacak durumda olup olmadığı da incelenir.

Dava süreleri

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin sonunda, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak, genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
• Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İspat araçları

Gereksinimi destekleyen belgeler dosyaya baştan sunulmalıdır:

• Nüfus ve aile durumu kayıtları, evlilik veya boşanma belgeleri
• Gereksinim sahibinin hâlihazırda oturduğu konuta ait kira sözleşmesi
• Tayin, atama, işe başlama veya öğrenim belgeleri
• Sağlık raporu (bakım gereksinimi ileri sürülüyorsa)
• İşyeri gereksiniminde vergi levhası, oda kaydı, ruhsat başvurusu

Tanık anlatımı tek başına yeterli görülmeyebilir; belgeyle desteklenmesi güçlendirir.

Tahliyeden sonraki yasak

Gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Örnek senaryo

Kiraya veren, başka bir şehirden aynı ilçeye tayini çıkan oğlu için kiralanana gereksinim duyduğunu ileri sürer. Sözleşme belirli sürelidir; kiraya veren sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar. Dosyaya oğlunun atama kararını, hâlen oturduğu konuta ait kira sözleşmesini ve nüfus kaydını sunar. Mahkeme gereksinimi gerçek ve zorunlu görerek tahliyeye karar verir.

Sık yapılan hatalar

• Kanunda sayılmayan bir yakın için gereksinim ileri sürmek.
• Bir aylık dava süresini kaçırmak veya yazılı bildirimle uzatma imkânını kullanmamak.
• Gereksinimi yalnızca tanıkla ispata çalışıp belge sunmamak.
• Kiraya verenin boş ve elverişli başka taşınmazı bulunduğunu dikkate almamak.
• Tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağını ihlal etmek.