Kiracı Tahliye Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir. Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı bu yönden korur. Sebepler ikiye ayrılır: kiraya verenden kaynaklananlar ve kiracıdan kaynaklananlar.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

1. Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

2. Yeniden inşa veya imar. Kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa tahliye istenebilir.

3. Yeni malikin gereksinimi. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.

Bu üç sebeple tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

1. Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapabilir veya dava açabilir.

2. İki haklı ihtar. Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

3. Kiracının aynı yerde konutu bulunması. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi hâlinde tahliye istenebilir.

4. Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt). Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.

Usul ve görevli mahkeme

• Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
• Yetkili mahkeme, genel kurallara ek olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Tahliye taahhüdüne ve kira alacağına dayalı taleplerde, dava yerine icra takibi yolu da seçilebilir.
• Dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde aynı sebebe o kira dönemi için dayanılamaz.

Örnek senaryo

Beş yıldır kirada olan bir dairede, malik taşınmazı yeni satın almıştır. Yeni malik, tapuya tescilden itibaren bir ay içinde kiracıya noter aracılığıyla gereksinimini yazılı olarak bildirir. Edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar ve gereksinimin gerçek olduğunu ikametgâh ve aile durumu belgeleriyle ortaya koyar.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşme süresinin dolmasını tek başına tahliye sebebi saymak.
• Yeni malikin bir aylık yazılı bildirim şartını atlayıp doğrudan dava açması.
• İki haklı ihtarda ihtarların aynı kira yılı içinde olması gerektiğini gözden kaçırmak.
• Temerrüt ihtarında otuz günden kısa süre vermek.
• Tahliye edilen taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralamak.