Kiracı tahliye davası: 8 tahliye sebebi, dava süreleri, arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kısa cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz (TBK m.347). Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılarak, çoğu sebepte bir aylık hak düşürücü süre içinde ve dava yolu seçilecekse önce arabulucuya başvurularak istenebilir. Tahliye taahhüdü ve ödenmeyen kira gibi bazı sebeplerde dava yerine icra takibi yolu da açıktır. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354); sözleşmeye "süre bitince kiracı çıkar" yazılması sonucu değiştirmez.

Bu kurallar hangi kiralarda uygulanır?

Tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması kuralı konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Bu hükümler, kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya için de uygulanır; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de bu hükümlere tabidir (TBK m.339). Arsa, tarla veya çatısız açık alan gibi kiralarda ise genel hükümler (TBK m.327-330) devreye girer.

Tahliye sebepleri bir bakışta

Sebep	Dayanak	Süre	Yol
Kiraya verenin veya yakınının konut ya da işyeri gereksinimi	TBK m.350/1	Belirli sürelide süre sonundan, belirsiz sürelide fesih dönemine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay	Dava
Yeniden inşa veya imar	TBK m.350/2	Aynı	Dava
Yeni malikin gereksinimi	TBK m.351	Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava; ya da süre bitiminden itibaren bir ay	Dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay	İcra veya dava
İki haklı ihtar	TBK m.352/2	Kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay	Dava
Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu	TBK m.352/3	Sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay	Dava
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)	TBK m.315	En az otuz gün süreli yazılı ihtar	Dava veya icra
On yıllık uzama süresinin dolması	TBK m.347/1	Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim	Fesih, gerekirse dava

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir (TBK m.350/1). Kardeş veya yeğen gibi kişiler bu listede yer almaz; bakım yükümlülüğü kanundan doğuyorsa ayrıca değerlendirilir.

Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Mahkemeler; kiraya verenin şu an nerede oturduğunu, kirada olup olmadığını, aile ve iş durumunu, çocuğun evlenme veya eğitim durumunu tanık ve belgelerle inceler. Yalnızca daha yüksek kira elde etme amacı gereksinim sayılmaz.

Yeniden inşa veya imar

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye istenebilir (TBK m.350/2). Boya, badana veya kiracı içerideyken yapılabilecek onarımlar bu sebebe dayanak olmaz. Proje, ruhsat ve teknik raporlar davanın ağırlık merkezidir.

Bu iki sebepte dava süresi

Belirli süreli sözleşmelerde dava sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Konut kiralarında sözleşme her yıl kendiliğinden uzadığından (TBK m.347/1) süre sonu, uzama yılının bitimi olarak düşünülür; süre kaçırılırsa aynı sebep ancak sonraki kira yılının sonunda ileri sürülebilir.

Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi ya da yukarıda sayılan yakınları için gereksinimi varsa iki yoldan birini seçebilir (TBK m.351):

1. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde gereksinimi kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava açar.
2. Bu bildirimi yapmamışsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar.

Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa ilk yol kapanır, ikinci yol açık kalır. Taşınmazın edinildiği tarih, tapuya tescil tarihi üzerinden belgelenir.

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat

Gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanabileceği bir öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Teslimden önce, kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan taahhütler bu şartı karşılamaz ve sık uyuşmazlık konusu olur.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Dava, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.

Dikkat edilecek noktalar:

• İki ihtar aynı kira yılı içinde ve ayrı ayrı dönemlere ait kira bedelleri için yapılmalıdır; aynı ayın kirası için iki kez ihtar göndermek yeterli değildir.
• İhtarın haklı olması, ihtar tarihinde kiranın muaccel olup ödenmemiş olmasına bağlıdır. Kira ihtardan önce ödenmişse ihtar haklı sayılmaz.
• Kira yılı, ödeme gününe göre değil sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/3). Kiraya veren bu durumu sözleşme sırasında biliyorsa bu sebebe dayanamaz.

Kira bedelinin ödenmemesi: temerrüt

Kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315).

Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra yolunda ödeme emri, kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceği ihtarını içerir; borçlu yedi gün içinde itiraz edebilir. Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269, 269/a).

On yıllık uzama süresinin sonu

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabilir (TBK m.347/2).

Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348). Kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılmalıdır (TBK m.349/3).

Dava açma süresinin uzatılması

Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353). Bu imkân, gereksinim veya iki haklı ihtar gibi sebeplerde süreyi kaçırma riskini azaltır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispatı kolaylaştırır.

Önce arabuluculuk: dava şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Buna göre:

• Tahliye davası açılacaksa önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslı veya arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir (m.18/A).
• Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez.
• Tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı ilamsız icra takibi için arabuluculuk şartı aranmaz.

Taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Görevli ve yetkili mahkeme

• Görev: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise itirazın kaldırılması ve tahliye kararı icra mahkemesinden istenir.
• Yetki: Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10).

Tahliye kararından sonra

Tahliye kararı, kişiler hukuku, aile hukuku veya taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin kararlardan olmadığından kesinleşme beklenmeden icraya konulabilir; kesinleşme şartı bu karar türleri için aranır (HMK m.367/2). Kararı istinaf veya temyiz eden kiracı, İİK m.36'da öngörülen teminatı göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir.

Örnek senaryo

Dört yıldır kirada oturulan bir daire satılır ve yeni malik tapuda adına tescil edilir. Yeni malik, aynı şehirde işe başlayan ve kirada oturan oğlu için daireye gereksinim duyduğunu, tescilden sonraki üçüncü hafta içinde noter aracılığıyla kiracıya yazılı olarak bildirir. Edinmeden itibaren altı ay geçince arabuluculuk bürosuna başvurur; kiracı ilk toplantıda taşınmak için daha uzun süre ister, anlaşma sağlanamaz.

Yeni malik son tutanağı ekleyerek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Oğlunun iş sözleşmesi, mevcut kira sözleşmesi ve tanık beyanlarıyla gereksinimin gerçek ve zorunlu olduğunu ortaya koyar. Tahliyeden sonra daireyi üç yıl içinde başkasına kiralarsa eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalacağını bilerek hareket eder.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşme süresinin dolmasını veya sözleşmedeki "süre bitince tahliye" hükmünü tek başına tahliye sebebi saymak.
• Gereksinim, iki haklı ihtar ve kiracının konutu sebeplerinde bir aylık dava süresini kaçırmak; süreyi uzatmak için TBK m.353'teki yazılı bildirimi yapmamak.
• Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmamak; bu durumda dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
• Yeni malik olarak bir aylık yazılı bildirim şartını atlayıp altı ay sonra doğrudan dava açmak.
• İki haklı ihtarı aynı ayın kirası için göndermek veya ihtarları farklı kira yıllarına yaymak.
• Temerrüt ihtarında konut ve çatılı işyeri için otuz günden kısa süre vermek.
• Fesih bildirimini sözlü yapmak veya taraf olmuş eşe ayrı bildirim göndermemek.
• Tahliyeden sonra taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralamak.