Erken çıkan kiracı kaç ay kira öder? Yargıtay'ın 6 aylık kira kararı

Kira sözleşmesi bitmeden taşınan kiracının kiraya verene ne kadar ödeme yapacağı, kira uyuşmazlıklarının en sık sorulan sorularından biri. Son günlerde basına yansıyan bir Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı konuyu yeniden gündeme getirdi: Sözleşmede öngörülen altı aylık bildirim süresine uymadan taşınan kiracının, altı aylık kira tutarını ödemesi gerektiğine hükmedildi.

Aşağıda kararı ve dayandığı kanun kuralını, kiracı ile kiraya veren açısından anlatıyoruz.

Basına yansıyan karar ne diyor?

Basında yer alan bilgilere göre olay, 2011 yılında beş yıllık süreyle kiralanan bir lojistik deposuna ilişkin. Sözleşmede kiracının sözleşmeyi "en az altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla" feshedebileceği yazıyordu. Kiracı ise bildirimde bulunmadan depoyu boşalttı ve kiraya veren tazminat istedi.

İlk derece mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için makul sürenin bir ay olduğunu kabul ederek bir aylık kira tutarına hükmetti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu değerlendirmeyi yerinde bulmadı: Taraflar sözleşmede altı aylık ihbar süresi kararlaştırdığına göre, bu süre olayda makul süre olarak esas alınmalı ve kiracı altı aylık kira tutarından sorumlu tutulmalıydı. Kararın esas ve karar numarası basında yer almadığından, somut dosyalarda kararın tam metninin ayrıca incelenmesi gerekir.

Kanun ne diyor? TBK m.325

Karar, Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine dayanıyor:

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Bu kuralın üç önemli sonucu var:

• Kalan sürenin tamamı otomatik olarak istenemez. Kiracının borcu, sözleşmenin sonuna kadar değil, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder.
• Makul süre her olayda ayrıca belirlenir. Taşınmazın türü, konumu, piyasa koşulları ve sözleşmedeki hükümler dikkate alınır. Basına yansıyan kararda belirleyici olan, sözleşmedeki altı aylık ihbar süresiydi.
• Yeni kiracı bulmak borcu sona erdirir. Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir kiracı bulursa borçları sona erer.

Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları talebinden indirmek zorundadır (TBK m.325/2). Örneğin taşınmazı kısa sürede başka birine kiralayan kiraya veren, o dönemin kirasını eski kiracıdan ayrıca isteyemez.

Süre sonunda çıkış farklıdır

Erken çıkış ile sözleşme süresinin sonunda çıkış karıştırılmamalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347). Bu bildirimi yapmadan süre sonunda taşınan kiracı da uzayan dönem bakımından erken çıkmış sayılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerdeki fesih dönemleri için belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi rehberimize bakabilirsiniz.

Örnek senaryo

Üç yıl süreli bir işyeri kira sözleşmesinin birinci yılında kiracı, sözleşmede öngörülen bildirim süresine uymadan işyerini boşaltıyor. Kiraya veren kalan iki yılın kirasının tamamını talep ediyor. TBK m.325 uyarınca kiracının borcu, işyerinin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır; sözleşmede bir ihbar süresi öngörülmüşse bu süre makul sürenin belirlenmesinde önemli bir ölçüt olarak dikkate alınabilir. Kiracı, işyerini devralmaya hazır ve ödeme gücü olan bir aday bulup kiraya verene sunmuşsa, kiraya veren bu adayı haklı bir sebep olmadan reddederek zararın büyümesine yol açamaz.

Sık yapılan hatalar

• "Anahtarı bıraktım, borcum bitti" demek. Kiralananı erken boşaltmak borcu kendiliğinden sona erdirmez; makul süre boyunca kira borcu devam eder.
• Kalan sürenin tamamını talep etmek. Kiraya veren, sözleşmenin sonuna kadar olan kiranın tamamını otomatik olarak isteyemez; makul süreyle ve indirim yükümlülüğüyle bağlıdır.
• Yeni kiracı adayını belgelememek. Kiracının bulduğu adayı kiraya verene yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkta belirleyici olabilir.
• Sözleşmedeki ihbar süresini okumamak. Bu kararda görüldüğü gibi sözleşmedeki bildirim süresi, makul sürenin belirlenmesinde doğrudan etkili olabilir.

Kiracı ve kiraya veren ne yapmalı?

Erken çıkmayı düşünen kiracı önce sözleşmedeki fesih ve bildirim hükümlerini kontrol etmeli, mümkünse yeni kiracı adayı bularak bunu kiraya verene yazılı olarak bildirmelidir. Kiraya veren ise taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çabayı göstermeli ve talebinden TBK m.325/2 kapsamındaki indirimleri düşmelidir. Konunun ayrıntıları için sözleşme süresinden önce kiralananın geri verilmesi rehberimize, depozito uyuşmazlıkları için depozito iadesi uyuşmazlıkları rehberimize bakabilirsiniz.