İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

İki haklı ihtar, kira bedelini düzenli ödemeyen kiracıya karşı kiraya verene tanınan bir sona erdirme sebebidir. Temerrüt nedeniyle fesihten farkı, tek bir ödememeye değil, ödeme alışkanlığındaki sürekliliğe dayanmasıdır.

Kanuni dayanak

TBK m.352/2: kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu hüküm üç ayrı unsuru bir araya getirir: ihtarların niteliği, ihtarların yapılacağı dönem ve dava süresi.

İhtarların niteliği

Yazılı olmalıdır. Madde "yazılı olarak" der. Sözlü uyarılar sayılmaz. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; çünkü hem yazılılık hem tebliğ tarihi ispatlanmış olur.

Haklı olmalıdır. "Haklı ihtar", ihtarın yapıldığı anda kira bedelinin gerçekten muaccel ve ödenmemiş olmasını ifade eder. Ödenmiş bir kira için çekilen ihtar haklı değildir ve sayıma dahil edilmez.

Bu nedenle ihtar çekilmeden önce, o döneme ait ödemenin yapılıp yapılmadığı banka kayıtlarından teyit edilmelidir. Kiracı ödemeyi yapmış ancak kiraya verenin hesabına geç geçmişse, ihtarın haklılığı tartışmaya açılır.

İki ayrı borç için olmalıdır. Aynı aya ilişkin borç için tekrarlanan ihtarlar tek ihtar sayılır. İki ihtarın, ayrı ayrı muaccel olmuş kira alacaklarına ilişkin olması gerekir.

Kira bedeline ilişkin olmalıdır. Madde "kira bedelini ödemediği için" der. Yan giderler, aidat veya diğer yükümlülüklerin ihlali bu madde kapsamında ihtar sayılmaz; bunlar için TBK m.315 veya m.316 gibi başka yollar değerlendirilir.

Kiracıya ulaşmış olmalıdır. Tebliğ edilmemiş bir ihtarname sonuç doğurmaz. Tebliğ tarihleri, hem ihtarların aynı kira yılı içinde olup olmadığının hem de dava süresinin hesabında esas alınır.

Dönem: kira yılı kavramı

Madde, sözleşmenin süresine göre ikiye ayırır:

• Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde: İhtarlar kira süresi içinde yapılmalıdır.
• Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde: İhtarlar bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmalıdır.

Kira yılı, takvim yılı değildir; sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen bir yıllık dönemdir. Sözleşme yenilenerek uzasa dahi, kira yılları bu başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Bu ayrım, ihtarların hangi döneme ait olduğunun tespitinde belirleyicidir. İki ihtar farklı kira yıllarına yayılmışsa, bu madde uygulanmaz.

TBK m.347/1, kira yılı kavramının neden önemli olduğunu gösterir: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Yani sözleşme kendiliğinden birer yıllık dönemler hâlinde uzar ve her uzama dönemi bir kira yılıdır.

Dava süresi

Dava, şu tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır:

• Bir yıldan kısa süreli kiralarda: kira süresinin bitiminden,
• Bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda: ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden.

Bu düzenlemenin pratik sonucu önemlidir: ihtarlar çekildikten hemen sonra dava açılamaz. Kira yılının bitmesi beklenir ve ancak bitimini izleyen bir ay içinde dava açılabilir.

Örneğin sözleşme yılı sonu belirli bir tarih ise, o tarihten önce çekilmiş iki haklı ihtar bulunsa dahi dava, yıl sonundan itibaren bir ay içinde açılır. Erken açılan dava reddedilir; geç açılan dava ise süre yönünden sonuçsuz kalır.

TBK m.353 burada da uygulanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yalnızca dava yolu

m.352/2, m.352/1'den farklı olarak yalnızca dava yolunu öngörür: "dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir". Tahliye taahhüdünde tanınan "icraya başvurmak" seçeneği burada yoktur.

Bunun sonucu, arabuluculuk bakımından doğrudandır: 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır ve bu yol ilamsız icra yoluyla tahliye kapsamına girmediğinden, arabuluculuk zorunludur.

Görevli mahkeme HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

Temerrüt nedeniyle fesihten farkı

İki haklı ihtar ile TBK m.315'teki temerrüt nedeniyle fesih karıştırılmamalıdır.

TBK m.315/1: kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

m.315/2: kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Farklar:

Ölçüt	İki haklı ihtar (m.352/2)	Temerrüt (m.315)
Dayanak	Bir kira yılı içinde iki ödememe	Tek ödememe yeterli
İhtarın içeriği	Ödeme talebi	Süre verme + fesih ihtarı
Süre	İhtarda süre şartı yok	En az otuz gün (konut/çatılı işyeri)
Sonuç	Kira yılı sonunda dava	Süre sonunda fesih
Zamanlama	Kira yılı bitimini bekler	Süre dolunca hemen

m.315'teki ihtarın, süre verilmesi ve süre sonunda feshedileceğinin bildirilmesi unsurlarını içermesi zorunludur. Yalnızca ödeme talep eden bir ihtarname m.315 bakımından yeterli değildir; buna karşılık m.352/2 bakımından "haklı ihtar" sayılabilir.

Bu nedenle uygulamada, ihtarnameler her iki maddeye de hizmet edecek biçimde kaleme alınır: hem otuz günlük süre verilir ve fesih ihtarı yapılır, hem de sayıma esas bir haklı ihtar oluşturulur.

Kiracı aleyhine değiştirilemezlik

TBK m.354 burada da geçerlidir: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Sözleşmeye "bir kez ödememe hâlinde sözleşme kendiliğinden sona erer" gibi kayıtlar konulması, m.352/2'deki koşulları ortadan kaldırmaz.

Örnek senaryo

Bir konut kirasında kiracı, kira yılı içinde iki ay kira ödemesini geciktirmiştir. Kiraya veren, her iki ay için ayrı ayrı noter ihtarnamesi çekmiştir. Kiracı ihtarlardan sonra ödemeleri yapmıştır.

Değerlendirme:

1. Sonradan ödeme. m.352/2 bakımından önemli olan, ihtar anında kira bedelinin muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. İhtardan sonra yapılan ödeme, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
2. İki ayrı borç. İhtarlar ayrı ayrı muaccel olmuş iki kira alacağına ilişkindir; koşul sağlanmıştır.
3. Yazılılık ve tebliğ. Noter ihtarnameleri hem yazılılık hem tebliğ tarihi bakımından güvenlidir.
4. Aynı kira yılı. İki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden işler; takvim yılı değildir.
5. Dava zamanı. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Erken açılan dava reddedilir.
6. Arabuluculuk. m.352/2 yalnızca dava yolunu öngördüğünden, HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
7. Görev. HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
8. Alternatif. Kiraya veren beklemek istemiyorsa, TBK m.315 uyarınca otuz günlük süre vererek fesih yoluna da gidebilirdi; bu yol kira yılı sonunu beklemez.

Sık yapılan hatalar

• Kira yılı sonu beklenmeden dava açılması. m.352/2 süreyi kira yılının bitiminden başlatır.
• Bir aylık dava süresinin kaçırılması. Süre hak düşürücüdür.
• İhtarların farklı kira yıllarına yayılması. İki ihtar aynı kira yılı içinde olmalıdır.
• Aynı borç için iki ihtar çekilmesi. Tek ihtar sayılır.
• Ödenmiş kira için ihtar çekilmesi. İhtar "haklı" olmaz ve sayıma girmez.
• Yan gider ihtarlarının sayıma dahil edilmesi. Madde kira bedeline ilişkin ihtarları arar.
• Arabuluculuğun atlanması. m.352/2 yalnızca dava yolunu öngördüğünden HUAK m.18/B/1-a uygulanır.
• m.315 ile karıştırılması. Temerrüt ihtarı süre verme ve fesih ihtarı içermelidir; iki haklı ihtar ise farklı bir sonuç doğurur.