Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye dosyalarının en büyük bölümünü oluşturur. Kiraya verenin elinde birbirinden farklı iki araç vardır: TBK m.315 uyarınca süre verip feshetmek veya İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatmak. Hangisinin seçileceği, süre ve arabuluculuk bakımından doğrudan sonuç doğurur.

Temerrüt nedeniyle fesih: TBK m.315

TBK m.315/1: kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Maddenin kapsamı kira bedeliyle sınırlı değildir; yan gider ödeme borcu da dahildir. Bu, m.352/2'deki iki haklı ihtardan farklıdır; orada yalnızca kira bedeli esas alınır.

İhtarın iki zorunlu unsuru vardır:

1. Süre verilmesi.
2. Bu sürede ifa edilmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi.

Yalnızca ödeme talep eden, fesih uyarısı içermeyen bir ihtarname m.315 bakımından sonuç doğurmaz. Uygulamada en sık rastlanan eksiklik budur.

Süre: otuz gün

TBK m.315/2: kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İki ayrı süre vardır:

• Genel kira ilişkilerinde: en az on gün.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında: en az otuz gün.

Konut ve çatılı işyeri kiraları, uygulamadaki dosyaların büyük çoğunluğunu oluşturduğundan pratikte esas olan süre otuz gündür.

Sürenin başlangıcı da açıkça belirlenmiştir: yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün. Tebliğ günü sayılmaz.

İhtarda otuz günden kısa süre verilmesi, ihtarı geçersiz kılar. Bu nedenle ihtarnamede sürenin açıkça ve otuz günden az olmayacak biçimde yazılması gerekir.

Fesih ve sonrası

Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Fesih bildirimi bakımından TBK m.348 uygulanır: konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Aile konutu söz konusuysa TBK m.349/3 gözetilir: kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Bu hüküm, aile konutu kiralarında ihtarnamenin her iki eşe ayrı ayrı tebliğ edilmesini gerektirir; yalnızca kiracıya yapılan tebligat yeterli olmaz.

İkinci yol: ilamsız icra ile tahliye

Kiraya veren, dava açmak yerine İcra ve İflas Kanunu kapsamında kira sözleşmesine dayalı ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu yolda borçluya ödeme emri gönderilir; süresi içinde ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse tahliye istenebilir.

Bu yolun iki belirgin avantajı vardır.

Birincisi, arabuluculuk gerekmez. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir) şöyledir: kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartıdır.

Parantez içindeki istisna nettir: ilamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk kapsamının dışındadır.

İkincisi, görev bakımından mahkeme dışındadır. HMK m.4/1-a, sulh hukuk mahkemesinin görevini düzenlerken "kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere" ifadesiyle bu yolu ayrık tutar.

Buna karşılık kiracı itiraz ederse takip durur ve uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Bu nedenle itiraz beklenen dosyalarda avantaj kısmen ortadan kalkar.

İki yolun karşılaştırması

Ölçüt	TBK m.315 (fesih + dava)	İlamsız icra ile tahliye
Ön aşama	Otuz günlük süreli ihtar	Ödeme emri
Arabuluculuk	Zorunlu (HUAK m.18/B/1-a)	Gerekmez
Merci	Sulh hukuk mahkemesi	İcra dairesi; itiraz hâlinde icra mahkemesi
Kapsam	Kira bedeli ve yan gider	Kira alacağı
İtiraz etkisi	Yargılamada tartışılır	Takip durur

Pratik yaklaşım, iki yolu birlikte kurgulamaktır: TBK m.315'e uygun biçimde (otuz günlük süre ve fesih ihtarı içeren) bir ihtarname çekilir; ödeme yapılmazsa duruma göre icra yoluyla tahliye takibi başlatılır veya dava açılır.

Özenle kullanma borcuna aykırılık

Kira bedelinin ödenmemesi dışında, kiracının davranışları da fesih sebebi olabilir. TBK m.316/1: kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

m.316/2 aykırılık hâlini düzenler: kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

m.316/3 üç istisna sayar. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının:

• kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
• kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
• kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması

durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Bu üçüncü fıkra, süre verme aşamasını atlayan bir yol açar; ancak sayılan hâllerin somut delillerle ortaya konması gerekir.

Kiracının ölümü

TBK m.356 bir süreklilik hükmü getirir: ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Dolayısıyla kiracının ölümü, tek başına sözleşmeyi sona erdirmez; bu kişiler sözleşmeye uydukları sürece kiracı sıfatını sürdürür.

Emredicilik

TBK m.354: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Sözleşmeye konulan "kira bedelinin bir gün geciktirilmesi hâlinde sözleşme kendiliğinden sona erer" gibi kayıtlar, m.315'teki otuz günlük süreyi bertaraf etmez.

Örnek senaryo

Bir konut kirasında kiracı iki aydır kira ödememektedir. Kiraya veren, "borcunuzu on gün içinde ödemenizi ihtar ederim" şeklinde bir ihtarname çekmiştir.

Değerlendirme:

1. Süre yetersiz. Taşınmaz konut olduğundan TBK m.315/2 uyarınca süre en az otuz gün olmalıdır. On günlük süre veren ihtar geçersizdir.
2. Fesih ihtarı eksik. m.315/1, sürede ifa edilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesini arar. İhtarnamede bu unsur yoksa fesih hakkı doğmaz.
3. Düzeltme. Yeni bir ihtarname çekilir: otuz günlük süre verilir ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilir. Süre, tebliğ tarihini izleyen günden işler.
4. Aile konutu ise. TBK m.349/3 uyarınca ihtar, kiracıya ve eşine ayrı ayrı tebliğ edilmelidir.
5. Yol seçimi. Kiraya veren dava yolunu seçerse HUAK m.18/B/1-a uyarınca önce arabuluculuğa başvurmalıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye seçilirse arabuluculuk gerekmez.
6. Alternatif dayanak. Aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar oluşmuşsa, TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtar sebebine de dayanılabilir; ancak bu yol kira yılının bitimini bekler.
7. Fesih bildirimi. m.348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Otuz gün yerine daha kısa süre verilmesi. m.315/2, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süreyi zorunlu kılar.
• İhtarda fesih uyarısının bulunmaması. m.315/1, feshedileceğinin bildirilmesini arar.
• Sürenin tebliğ gününden başlatılması. m.315/2, izleyen günden başlatır.
• Aile konutunda eşe tebligat yapılmaması. m.349/3 ayrı ayrı bildirim arar.
• İlamsız icra yolunun arabuluculuk kapsamında sanılması. HUAK m.18/B/1-a bu yolu kapsam dışında tutar.
• Yan giderlerin kapsam dışı sanılması. m.315, yan gider ödeme borcunu da kapsar.
• m.316/3'teki hemen fesih imkânının bilinmemesi. Kasten ağır zarar ve çekilmezlik hâllerinde süre verilmesi gerekmez.
• Sözleşmedeki otomatik fesih kayıtlarına güvenilmesi. m.354 uyarınca bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.