Kira bedelinin tespiti davası

Kira bedelinin tespiti davası, tarafların anlaşamadığı veya sözleşmedeki artış kaydının sınırı aştığı hâllerde yeni dönem kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini sağlar. Davanın sonucundan çok, ne zaman açıldığı belirleyicidir: yanlış zamanlama, kazanılan davanın bir yıl geç sonuç doğurmasına yol açar.

Artış sınırı: genel kural

TBK m.344/1: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Yani taraflar serbestçe artış kararlaştırabilir; ancak bu artış, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Aşan kısım geçersizdir.

m.344/2 anlaşma bulunmayan hâli düzenler: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Burada iki unsur birlikte işler: oran bir tavan oluşturur, hâkim bu tavanın altında kalmak kaydıyla kiralananın durumunu gözetir.

Beş yıllık dönem: emsal kira bedeli

TBK m.344/3 farklı bir rejim kurar: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından:

• tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• kiralananın durumu,
• emsal kira bedelleri

göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Bu fıkranın iki önemli farkı vardır:

1. Tavan kalkar. Endeks oranı artık bir üst sınır değil, dikkate alınacak ölçütlerden biridir. Bedel bu oranın üzerinde belirlenebilir.
2. Emsal kira bedelleri devreye girer. Bu, piyasa değerine yaklaşmayı mümkün kılar.

Aynı fıkra devamla: her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yani beşinci yılda piyasaya uyarlanan bedel, izleyen dört yıl boyunca yine endeks sınırına tabi olur.

Bu nedenle kiraya veren bakımından beşinci yıl, kira bedelini piyasaya yaklaştırmak için kaçırılmaması gereken bir penceredir.

Yabancı para ile kararlaştırılan kira

TBK m.344/4: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Dolayısıyla yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda beş yıllık bir donma dönemi vardır; bu süre içinde tek çıkış yolu TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğüdür.

Davanın zamanlaması: asıl mesele

TBK m.345/1: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Bu cümle yanıltıcı olabilir. Dava her zaman açılabilir; ancak hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı m.345/2'ye bağlıdır.

m.345/2: bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Bu fıkra iki alternatif yol sunar:

Yol 1 — Erken dava. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır. Bu hâlde belirlenen bedel, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Yol 2 — Yazılı bildirim + dönem içinde dava. Kiraya veren, aynı otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunur. Bu bildirim yapılmışsa dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve yine belirlenen bedel dönemin başından itibaren bağlayıcı olur.

İkinci yol pratikte çok daha kullanışlıdır: tek bir ihtarname, dava açmak için bir yıllık hareket alanı sağlar. Buna karşılık bildirim yapılmamışsa ve dönem başlamışsa, açılacak dava ancak bir sonraki dönem için sonuç doğurur.

m.345/3 bir kolaylık daha getirir: sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yani sözleşmede bir artış kaydı bulunuyorsa, ayrıca bildirim yapılmasına gerek kalmaz; dönem içinde açılan dava geriye etkili sonuç doğurur.

Bu üç fıkra birlikte okunduğunda kiraya veren vekilinin kontrol listesi şöyledir:

1. Sözleşmede artış kaydı var mı? Varsa m.345/3 işler; dönem içinde dava yeterlidir.
2. Yoksa, yeni dönem başlangıcından otuz gün önce dava açıldı mı?
3. Açılmadıysa, aynı süre içinde yazılı bildirim yapıldı mı?
4. Hiçbiri yapılmadıysa, dava açılabilir ancak sonuç bir sonraki dönemden itibaren doğar.

Süresi dolmuş geçici düzenlemeler

TBK'ya eklenen iki geçici madde, belirli dönemler için konut kiralarında özel bir artış sınırı öngörmüştür.

Geçici Madde 1 (8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanunla eklenmiştir), maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1/7/2023 arasında yenilenen kira dönemleri için; Geçici Madde 2 (14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunla eklenmiştir) ise 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 tarihleri arasında yenilenen dönemler için, konut kiralarında artışı bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi ile sınırlamıştır. Her iki maddede de, endeks değişim oranının bu oranın altında kalması hâlinde değişim oranının geçerli olacağı belirtilmiştir.

Her iki geçici maddenin kapsadığı dönem sona ermiştir. Bugün yenilenen dönemler bakımından uygulanacak kural, TBK m.344'teki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Bu nokta, eski tarihli kaynaklara dayanarak hazırlanan dilekçelerde sık yapılan bir hatadır. Buna karşılık, geçmiş dönemlere ilişkin bir uyuşmazlıkta (örneğin geriye dönük kira farkı talebinde) ilgili dönem için bu geçici maddeler uygulanır; bu nedenle dönem tespiti dikkatle yapılmalıdır.

Usul

Görev. HMK m.4/1-a uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira tespit davası bu kapsamdadır.

Arabuluculuk süresi, m.345/2'deki otuz günlük pencereyi daraltır. Bu nedenle arabuluculuk başvurusu, dava açma tarihinden geriye doğru hesaplanarak erkenden yapılmalıdır. Alternatif olarak, yazılı bildirim yolu kullanılarak dava için bir yıllık hareket alanı yaratılabilir.

Deliller. Emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve nitelikleri, bilirkişi incelemesi ve keşif başlıca delillerdir. Beş yıllık dönem davalarında emsal araştırması belirleyicidir; bu nedenle çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri ve ilan kayıtları dosyaya kazandırılmalıdır.

Dilekçede somut bir rakam yazmak yerine, bedelin bilirkişi incelemesi sonucuna göre belirlenmesinin talep edilmesi ve talebin usulüne uygun biçimde artırılabilmesi için gerekli hazırlığın yapılması daha güvenlidir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

TBK m.343: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

TBK m.346: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu iki madde, kira tespiti dosyalarında sözleşmedeki ek yükümlülüklerin denetlenmesini sağlar: sözleşmeye konulan gecikme cezası veya muacceliyet kayıtları geçersizdir.

Örnek senaryo

Bir konut kirasında sözleşme altı yıldır devam etmektedir. Sözleşmede artış kaydı bulunmamaktadır. Kiraya veren, kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığını düşünmektedir. Yeni kira dönemine iki ay vardır.

İzlenecek yol:

1. Hangi fıkra? Sözleşme beş yılı aştığından TBK m.344/3 uygulanır. Hâkim; endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Endeks oranı burada tavan değildir.
2. Zamanlama. Sözleşmede artış kaydı bulunmadığından m.345/3 işlemez. İki seçenek vardır: yeni dönem başlangıcından otuz gün önce dava açmak veya aynı süre içinde yazılı bildirim yapıp dönem sonuna kadar dava açmak.
3. Arabuluculuk. HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava şartıdır ve zaman alır. Bu nedenle yazılı bildirim yolu tercih edilmeli, böylece dava için bir yıllık hareket alanı yaratılmalıdır.
4. Bildirim içeriği. Bildirimde, kira bedelinin artırılacağı açıkça belirtilmelidir. Tebliğ tarihinin ispatı için noter kullanılması yerindedir.
5. Emsal hazırlığı. Çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin sözleşme ve ilan kayıtları toplanır; keşif ve bilirkişi talep edilir.
6. Sonuç. Belirlenen bedel, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
7. Sonraki yıllar. m.344/3 son cümlesi uyarınca beşinci yılda belirlenen bedel, izleyen yıllarda yine endeks sınırına tabi olarak değiştirilir.

Sık yapılan hatalar

• Otuz günlük pencerenin kaçırılması. Dava geç açılırsa belirlenen bedel ancak bir sonraki dönemden geçerli olur.
• Yazılı bildirim yolunun kullanılmaması. m.345/2'deki bildirim, dava için bir kira yılı hareket alanı sağlar.
• Sözleşmedeki artış kaydının gözden kaçırılması. m.345/3 uyarınca kayıt varsa ayrıca bildirim gerekmez.
• Beş yıllık dönemde endeksin tavan sanılması. m.344/3'te endeks yalnızca ölçütlerden biridir; emsal kira bedelleri de gözetilir.
• Süresi dolmuş geçici maddelere dayanılması. Geçici m.1 ve m.2'nin kapsadığı dönemler sona ermiştir.
• Arabuluculuk süresinin hesaba katılmaması. HUAK m.18/B/1-a dava şartıdır ve otuz günlük pencereyi daraltır.
• Emsal araştırmasının yapılmaması. Beş yıllık dönem davalarında belirleyici delildir.
• Yabancı para kirasında beş yıllık donmanın bilinmemesi. m.344/4 bu süre içinde değişikliğe engeldir; m.138 saklıdır.