Kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması: kiracının 15 gün, kiraya verenin 10 yıl sonrası hakkı (TBK m.347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar sözleşmeyi belirli bir süre için yapmış olsalar bile, bu sürenin bitmesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.347, kiracıyı korumaya yönelik özel bir uzama mekanizması öngörür.

Kiracının bildirimde bulunmaması: bir yıl uzama (m.347/1)

Kanunun kuralı açıktır: kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu, sözleşmenin bitiş tarihini kiracının hiçbir şey yapmadan geçirmesi hâlinde, kira ilişkisinin otomatik olarak bir yıl daha devam edeceği anlamına gelir.

Bu onbeş günlük süre yalnızca kiracı için bir haktır — kiracı sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa bu süre içinde bildirimde bulunmalıdır. Kiracı sessiz kalırsa (bildirim yapmazsa), sonuç kiracının aleyhine değil, tam tersine kira ilişkisinin devamı yönünde işler; kiracı isterse kiralananda oturmaya devam edebilir.

Kiraya verenin süre bitimine dayanarak fesih hakkı YOKTUR

Kanun bu noktada özellikle vurgulu bir cümle içerir: "Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez." Bu, Türk kira hukukunun en temel kiracıyı koruma ilkelerinden biridir: sözleşmede yazan bitiş tarihi gelmiş olsa bile, kiraya veren yalnızca bu sebeple kiracıyı çıkaramaz. Kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için kanunda sayılan özel tahliye sebeplerinden birine (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, temerrüt vb.) dayanması gerekir.

On yıllık uzama sonrası: sebepsiz fesih hakkı (m.347/1 son cümle)

Kiraya verenin tek istisnai doğrudan fesih hakkı, uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkar. On yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken iki unsur vardır:

1. On yıllık sürenin başlangıcı, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihtir, uzama yıllarının toplamı da bu sürenin içindedir.
2. Bildirim süresi üç aydır (kiracının onbeş günlük bildirim süresinden farklı olarak) ve her uzama yılının bitiminden önce yapılmalıdır — yani on yıl dolduktan sonra kiraya veren istediği herhangi bir anda değil, ancak bildirim süresine uyarak bir sonraki uzama yılının bitiminde sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih (m.347/2)

Taraflar başından itibaren belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapmışlarsa, kural farklıdır: kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, yine genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada da kiracı lehine bir asimetri vardır: kiracı istediği zaman çıkabilirken, kiraya verenin fesih hakkı on yıllık bir bekleme süresine bağlanmıştır.

Genel hükümlere göre fesih her zaman saklıdır (m.347/3)

Kanun son olarak, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda (örn. TBK'nın diğer maddelerinde düzenlenen haklı sebeple fesih hâlleri, temerrüt, ayıp gibi) kiraya veren veya kiracının sözleşmeyi sona erdirebileceğini vurgular. Yani m.347'deki süre kısıtlamaları, kanunun başka yerlerinde tanınan özel fesih haklarını ortadan kaldırmaz.

Örnek senaryo

Bir işyeri, beş yıl önce bir yıllık belirli süreli kira sözleşmesiyle kiralanmış ve kiracı hiçbir zaman onbeş günlük bildirim süresini kullanmadığı için sözleşme her yıl kendiliğinden bir yıl daha uzamıştır; artık altıncı uzama yılındadır. Kiraya veren, işyerini geri almak istemekte, ancak elinde ihtiyaç veya başka bir özel tahliye sebebi bulunmamaktadır. Sadece "sözleşme süresi bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz, çünkü henüz on yıllık uzama süresi dolmamıştır ve m.347/1 kiraya verene bu aşamada sebepsiz fesih hakkı tanımaz.

Sık yapılan hatalar

• "Sözleşme süresi bitti, kiracı çıkmalı" düşüncesiyle hareket etmek. m.347/1 açıkça bunun aksini söyler; süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir.
• On yıllık süreyi karıştırmak. On yıllık süre, sözleşmenin ilk kurulduğu tarihten itibaren hesaplanır, kiraya verenin fesih isteğini duyduğu tarihten değil.
• Üç aylık bildirim süresini kaçırmak. On yıl dolsa bile, kiraya veren bildirimi her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapmazsa, o yıl için fesih hakkını kullanamaz; bir sonraki uzama yılını beklemesi gerekir.
• Belirsiz süreli sözleşmede kiraya verenin de her zaman feshedebileceğini sanmak. m.347/2 uyarınca kiraya veren ancak on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir; kiracı ile aynı haklara sahip değildir.
• Özel tahliye sebeplerini m.347'yle karıştırmak. İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü gibi özel sebepler ayrı maddelerde düzenlenir ve kendi şart ve sürelerine tabidir; m.347 yalnızca sözleşmenin süre bitimi nedeniyle kendiliğinden sona ermesini düzenler.