Kiralananın ayıplı olması ve kiracının hakları

Kira sözleşmesinde kiraya verenin borcu, taşınmazı teslim etmekle bitmez; sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü devam eder. Bu yükümlülüğün ihlali, kiracıya bir dizi seçimlik hak verir.

Kiraya verenin temel borcu

TBK m.299 sözleşmeyi tanımlar: kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

TBK m.301 borcun kapsamını belirler: kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Aynı madde bir emredicilik kuralı içerir: bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Bu, sözleşmeye konulan "kiracı taşınmazı mevcut hâliyle kabul etmiş ve her türlü onarımı üstlenmiştir" biçimindeki genel kayıtların, konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersiz olduğu anlamına gelir.

"Sözleşmede amaçlanan kullanım" ölçütü de önemlidir: bir taşınmazın genel olarak kullanılabilir olması yetmez; sözleşmede öngörülen amaca (konut, belirli bir işyeri faaliyeti) elverişli olması aranır.

Ayıplı teslim

TBK m.304 teslim anındaki ayıpları ikiye ayırır:

m.304/1: kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

m.304/2: kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Ayrım şu sonucu doğurur:

• Önemli ayıp: Kiracı, temerrüt hükümlerine veya sonradan ayıplı hâle gelme hükümlerine başvurabilir. Temerrüt hükümlerine başvurma imkânı, daha geniş talepler sağlar.
• Önemli olmayan ayıp: Yalnızca sonradan ayıplı hâle gelme hükümleri (m.305-306) uygulanır.

Sonradan ayıplı hâle gelme: seçimlik haklar

TBK m.305/1: kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden:

• ayıpların giderilmesini,
• kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını,
• ya da zararının giderilmesini

isteyebilir.

Aynı fıkra bir açıklama ekler: ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Bu cümle önemlidir: tazminat talebi, diğer haklarla birlikte ileri sürülebilir. Kiracı hem ayıbın giderilmesini hem de bu süre zarfında uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

m.305/2: önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Ayıbın giderilmesi ve fesih

TBK m.306, seçimlik hakların kullanım usulünü ayrıntılandırır.

m.306/1: kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Bu fıkra kiracıya güçlü bir araç verir:

1. Kiraya verene uygun bir süre verilir.
2. Süre içinde giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderttirebilir.
3. Bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.

Üçüncü adım, kiracının kira ödemesini tek taraflı kesmesi anlamına gelmez; yalnızca giderme masrafı kadar indirim yapabilir. Bu nedenle masrafın belgelenmesi ve önceden süre verilmiş olması şarttır.

Süre verilmeden yapılan masraflar bakımından bu indirim hakkı doğmaz; bu, uygulamada en sık yapılan hatadır.

m.306/2 fesih koşulunu belirler: ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Fesih için iki koşul birlikte aranır:

• Ayıp, kullanıma elverişliliği ortadan kaldırmalı ya da önemli ölçüde engellemeli,
• Verilen sürede giderilmemiş olmalıdır.

Süre verilmeden doğrudan fesih, bu maddeye dayandırılamaz.

m.306/3 ve m.306/4 kiraya verene karşı önlemler tanır:

• Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
• Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Özenle kullanma borcuyla ilişkisi

Ayıp iddiası değerlendirilirken, kusurun kimden kaynaklandığı belirlenmelidir. TBK m.316/1: kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının özensiz kullanımından doğan bozulmalar ayıp sayılmaz; aksine kiraya verene m.316/2 uyarınca fesih hakkı verebilir. Bu fıkra uyarınca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir.

m.316/3 uyarınca kiralanana kasten ağır bir zarar verilmesi, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez olması hâllerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Dolayısıyla ayıp uyuşmazlıklarında ilk tespit edilmesi gereken şey, bozulmanın yapısal bir kusurdan mı yoksa kiracının kullanımından mı kaynaklandığıdır. Bu ayrım çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle yapılır.

İspat ve deliller

Ayıp iddiasında kullanılacak deliller:

• Teslim tutanağı ve fotoğraflar. Taşınmazın teslim anındaki durumu.
• Delil tespiti. Ayıp sürekli değilse veya giderilme ihtimali varsa, mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılması en güvenli yoldur.
• Bildirim belgeleri. Ayıbın kiraya verene bildirildiğini ve süre verildiğini gösteren ihtarname. m.306/1 ve m.306/2'deki haklar süre verilmesine bağlı olduğundan, bu belge zorunludur.
• Masraf belgeleri. Kiraya veren hesabına giderilen ayıpların faturaları.
• Bilirkişi ve keşif. Ayıbın niteliği, kaynağı ve kullanıma etkisi bakımından.

Usul

Görev. HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Emredicilik. TBK m.301 son cümlesi uyarınca kullanıma elverişli bulundurma borcu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. TBK m.343 uyarınca da kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Örnek senaryo

Bir konutta çatıdan su sızıntısı başlamıştır. Kiracı durumu telefonla bildirmiş, sonuç alamayınca tavan onarımını kendi yaptırmış ve bir sonraki ayın kirasını hiç ödememiştir.

Değerlendirme:

1. Ayıp var mı? Çatıdan sızıntı, yapısal bir kusurdur ve TBK m.301 kapsamındaki kullanıma elverişli bulundurma borcunun ihlalidir; m.305 anlamında kiralanan sonradan ayıplı duruma gelmiştir.
2. Süre verilmemesi. m.306/1, ayıbın uygun bir sürede giderilmesinin istenmesini ve bu sürede giderilmemesini arar. Telefonla bildirim, süre verildiğini ispatlamaz. Bu eksiklik, kiraya veren hesabına giderme ve indirim hakkını tartışmalı hâle getirir.
3. Kiranın hiç ödenmemesi. m.306/1 yalnızca giderme masrafı kadar indirim yapılmasına imkân verir. Kiranın tamamının ödenmemesi, kiraya verene TBK m.315 uyarınca otuz günlük süre vererek fesih yolunu açar.
4. Doğru yol. Kiracı, noter ihtarnamesiyle ayıbı bildirip uygun bir süre vermeli; süre sonunda giderilmezse onarımı yaptırıp belgeli masraf kadar indirim yapmalıydı.
5. Fesih koşulu. Sızıntı kullanıma elverişliliği ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse, m.306/2 uyarınca fesih mümkündü.
6. Delil. Sızıntının varlığı ve kaynağı bakımından delil tespiti yaptırılması, sonradan onarım yapıldığında ispat sorununu önlerdi.
7. Sözleşme kaydı. Sözleşmede "her türlü onarım kiracıya aittir" kaydı bulunsa dahi, m.301 son cümlesi uyarınca bu kayıt konut kirasında kiracı aleyhine geçersizdir.
8. Usul. Dava öncesi HUAK m.18/B/1-a uyarınca arabuluculuk zorunludur; görevli mahkeme sulh hukuktur.

Sık yapılan hatalar

• Süre vermeden onarım yaptırılması. m.306/1'deki haklar, önceden süre verilmesine bağlıdır.
• Kira ödemesinin tamamen kesilmesi. Kanun yalnızca orantılı indirim veya masraf kadar indirim imkânı verir; tam kesinti fesih sebebi doğurur.
• Bildirimin sözlü yapılması. Süre verildiğinin ispatı için yazılı ihtar gereklidir.
• Delil tespiti yaptırılmaması. Onarımdan sonra ayıbın ispatı güçleşir.
• Sözleşmedeki onarım kayıtlarına güvenilmesi. m.301 son cümlesi bu kayıtları konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersiz kılar.
• Ayıp ile özensiz kullanımın ayrılmaması. Kiracıdan kaynaklanan bozulmalar m.316 kapsamında kiraya verene fesih hakkı verir.
• Tazminat talebinin diğer haklarla birlikte istenememesi sanılması. m.305/1 son cümlesi aksini düzenler.
• Arabuluculuğun atlanması. HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava şartıdır.