Kira alacağı davası: görevli mahkeme sulh hukuk, zamanaşımı beş yıl (HMK m.4, TBK m.147)

Kiracının ödemediği kira bedellerinin tahsili için açılan kira alacağı davası, uygulamada en sık görülen kira uyuşmazlıklarından biridir. Bu davanın doğru yürütülebilmesi için önce hangi mahkemenin görevli olduğunu ve alacağın ne kadar süreyle talep edilebileceğini bilmek gerekir.

Görevli mahkeme: sulh hukuk (HMK m.4)

HMK m.4/1-a, kira hukukuna özgü özel bir görev kuralı koyar: sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların (ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere) kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıklarını konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara bakar.

Bu kuralın pratik önemi büyüktür: Türk hukuk sisteminde mahkemelerin görevi genellikle dava değerine göre belirlenir (belirli bir tutarın altındaki davalar sulh hukukta, üstündekiler asliye hukukta görülür). Ancak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda bu genel kural uygulanmaz — alacak miktarı ister küçük ister çok büyük olsun, görevli mahkeme her zaman sulh hukuk mahkemesidir.

Kapsam: yalnızca alacak değil, "tüm uyuşmazlıklar"

HMK m.4/1-a'nın kapsamı geniştir; yalnızca kira alacağı davalarını değil, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları kapsar (tahliye davaları, kira tespit davaları, kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat talepleri dahil — istisna yalnızca İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleridir, bu özel bir icra prosedürüdür ve ayrı değerlendirilir).

Ayrıca kanun, bu davalara karşı açılan davaları da aynı görev kuralına tabi tutar. Örneğin kiraya veren kira alacağı için dava açtığında, kiracının bu davaya karşı açacağı bir karşı dava da (örn. fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebi) yine sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Zamanaşımı: beş yıl (TBK m.147)

Kira alacaklarının talep edilebileceği süre sınırsız değildir. TBK m.147/1 uyarınca kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Kira bedeli, aylık olarak tekrarlanan (dönemsel) bir edim olduğu için bu kısa zamanaşımı süresine tabidir — genel zamanaşımı süresinden (on yıl) çok daha kısadır.

Bu, pratikte her ayın kira bedelinin kendi ödeme tarihinden itibaren ayrı ayrı beş yıllık zamanaşımına tabi olduğu anlamına gelir. Örneğin altı yıl önceki bir ayın kira bedeli, dava açıldığında muhtemelen zamanaşımına uğramış olacaktır; ancak son beş yıl içindeki aylara ilişkin alacaklar hâlâ talep edilebilir.

Dava hazırlığında dikkat edilecekler

Kira alacağı davası açmadan önce şu noktalar netleştirilmelidir:

• Kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığı ve varsa nüshasının hazır bulundurulması,
• Ödenmeyen ayların ve bedellerinin tek tek listelenmesi (dönemsel edim olduğu için her ay ayrı bir alacak kalemidir),
• Zamanaşımına uğrayan ayların dava dışında bırakılması veya en azından zamanaşımı def'i riskinin göz önünde bulundurulması,
• Kiracının temerrüde düşürülüp düşürülmediği (ihtar gönderilip gönderilmediği) — bu, aynı zamanda kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye talebiyle birleştirilecekse önem kazanır.

Örnek senaryo

Bir kiraya veren, kiracısının son yedi aydır kira ödemediğini fark eder ve dava açmaya karar verir. Alacağın toplam tutarı yüksek olsa da, HMK m.4/1-a uyarınca dava sulh hukuk mahkemesinde açılır — tutarın büyüklüğü görevli mahkemeyi değiştirmez. Kiraya veren, dava dilekçesinde her ayın kira bedelini ayrı ayrı belirtir. Kiracı ise, yanıt dilekçesinde geçmişte fazla ödeme yaptığını ileri sürerek bir karşı talepte bulunur; bu karşı talep de aynı sulh hukuk mahkemesinde incelenir.

Sık yapılan hatalar

• Alacak tutarı büyük diye asliye hukuk mahkemesinde dava açmak. HMK m.4/1-a'daki "değere bakılmaksızın" kuralı gereği bu, görevsizlik kararına yol açar ve zaman kaybettirir.
• Zamanaşımına uğramış ayları da dava konusu yapmak. Beş yıldan eski kira bedelleri için zamanaşımı def'i ileri sürülürse bu kalemler reddedilir; dava hazırlığında güncel bir zamanaşımı hesabı yapılmalıdır.
• Kira ilişkisinden doğan her uyuşmazlığı farklı mahkemelerde açmaya çalışmak. Tahliye, alacak, tespit gibi kira kaynaklı talepler HMK m.4/1-a kapsamında aynı görev kuralına (sulh hukuk) tabidir; bu bütünlüğü gözden kaçırmak usul hatalarına yol açabilir.
• Karşı davanın farklı bir mahkemede görüleceğini sanmak. Kanun, asıl davaya karşı açılan davaları da aynı sulh hukuk mahkemesinin görevine dâhil eder.
• Dönemsel edim niteliğini gözden kaçırmak. Kira bedeli tek bir alacak değil, her ay için ayrı doğan bir alacaktır; zamanaşımı hesabı da buna göre ay ay yapılmalıdır.