Belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshi: taşınmazda üç aylık bildirim (TBK m.327-329)

Kira sözleşmesinin süresinin dolması ile belirsiz süreliye dönüşmesi ve feshi, birbirini izleyen bir dizi kuralla düzenlenir. Bu genel çerçeve, konut/çatılı işyeri kiralarına özgü on yıllık uzama kuralından (TBK m.347) farklı olarak, TBK m.327-329'da tüm kira türleri için geçerli genel esasları belirler.

Belirli süreli sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi

TBK m.327/1 açık bir kural koyar: açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Bu, belirli süreli bir kira sözleşmesinde, sürenin dolmasıyla birlikte ayrıca bir fesih bildirimine gerek kalmaksızın sözleşmenin son bulacağını gösterir.

Zımni olarak belirsiz süreliye dönüşme

m.327/2, pratikte sık karşılaşılan bir durumu düzenler: taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Bu, sürenin dolmasına rağmen taraflar arasında kira ilişkisinin fiilen devam etmesi hâlinde, sözleşmenin türünün kendiliğinden değiştiğini gösterir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih kuralı

TBK m.328/1 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

m.328/2 önemli bir tamamlayıcı kural içerir: sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Bu, usule aykırı yapılan bir bildirimin tamamen geçersiz sayılmadığını, yalnızca bir sonraki döneme ertelendiğini gösterir.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında somut süre

TBK m.329, genel kuralı taşınmaz ve taşınır yapı kiraları için somutlaştırır: taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Bu genel kuralın konut/çatılı işyeri kiralarıyla ilişkisi

Bu m.327-329'daki genel kurallar, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü on yıllık uzama ve buna bağlı özel fesih rejimini (TBK m.347) düzenlemez; onlar daha özel bir rejime tabidir. m.327-329, her türlü kira ilişkisinde geçerli olan temel ve genel çerçeveyi oluşturur.

Örnek senaryo

Bir taşınmaz kirası belirli süreli olarak kurulmuş, süre dolmasına rağmen taraflar açık bir anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürmüştür; sözleşme böylece belirsiz süreliye dönüşmüştür. Taraflardan biri bu sözleşmeyi feshetmek isterse, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyarak fesih bildiriminde bulunabilir.

Sık yapılan hatalar

• Belirli süreli sözleşmenin süre dolduğunda ayrıca fesih bildirimi gerektirdiğini sanmak. m.327/1 uyarınca sözleşme kendiliğinden sona erer.
• Süre dolduktan sonra fiilen devam eden kirayı hâlâ belirli süreli sanmak. m.327/2 uyarınca bu durumda sözleşme belirsiz süreliye dönüşür.
• Usule aykırı yapılan fesih bildiriminin tamamen geçersiz olduğunu düşünmek. m.328/2 uyarınca bildirim, bir sonraki dönem için geçerli sayılır.
• Taşınmaz kiralarındaki üç aylık süreyi tüm kira türleri için genel kural sanmak. Bu süre, m.329 uyarınca özellikle taşınmaz ve taşınır yapı kiralarına özgüdür.