Kira artış oranı ve kanuni sınırları

Kira artışı, kira hukukunun en çok uyuşmazlık doğuran konusudur. Kanun, sözleşme serbestisini kabul etmekle birlikte artışa kanuni bir tavan getirmiş ve bu tavanı aşan anlaşmaların akıbetini belirlemiştir.

Genel kural: endeks tavanı

TBK m.344/1: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Bu hükmün üç unsuru vardır:

1. Ölçüt: oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Kanun, endeksin yıllık değişimini değil, oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Bu iki değer birbirinden farklıdır ve uygulamada sıkça karıştırılır. Hesaplama yapılırken doğru serinin kullanıldığı denetlenmelidir.

2. Dönem: bir önceki kira yılı. Ölçüt, bir önceki kira yılına ait orandır. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden işleyen bir yıllık dönemdir; takvim yılı değildir.

3. Kapsam: uzun süreli sözleşmeler dahil. Kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yani iki veya üç yıllık bir sözleşme yapılarak bu sınır aşılamaz.

Anlaşma yoksa

TBK m.344/2: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu fıkra iki şey söyler:

• Anlaşma yoksa artış kendiliğinden gerçekleşmez; hâkim kararı gerekir.
• Hâkim, endeks oranını aşamaz; ancak bu oranın altında da belirleyebilir. Ölçüt kiralananın durumu ve hakkaniyettir.

Kiraya veren, artış için sözleşmede kayıt yoksa kira tespit davası açmalıdır. Tek taraflı ihtarname ile artış yapılamaz.

Beş yıllık dönem: tavanın kalkması

TBK m.344/3: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Bu fıkrada endeks oranı artık bir tavan değil, üç ölçütten biridir. Diğer ikisi kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir. Bu nedenle beşinci yıl, kira bedelinin piyasa değerine yaklaştırılabildiği tek dönemdir.

Aynı fıkra devamla: her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yani beşinci yılda belirlenen yeni taban, izleyen dört yıl boyunca yeniden endeks sınırına tabi olur.

Sonuç olarak sistem beş yıllık döngüler hâlinde işler: dört yıl endeks sınırı, beşinci yıl piyasa uyarlaması.

Yabancı para ile kararlaştırılan kira

TBK m.344/4: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğü başlıklı TBK m.138 hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Bu düzenleme her iki taraf için de sonuç doğurur:

• Kiraya veren beş yıl boyunca artış isteyemez.
• Kiracı da beş yıl boyunca indirim isteyemez.
• Her iki taraf için de tek istisna, koşulları varsa TBK m.138 kapsamındaki uyarlama talebidir.

Sınırı aşan anlaşmaların akıbeti

m.344/1, anlaşmaların "geçmemek koşuluyla geçerli" olduğunu söyler. Bu ifade, anlaşmanın tümüyle geçersiz olmadığını; sınırı aşan kısım bakımından hüküm doğurmadığını gösterir.

Sonuç olarak:

• Sözleşmede endeks oranının üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa, artış endeks oranı kadar uygulanır.
• Kiracı, sınırı aşan tutarı ödemek zorunda değildir.
• Fazla ödeme yapılmışsa, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesi gündeme gelir.

Bu nedenle kiracı vekilinin ilk yapacağı iş, geçmiş yıllardaki artışların endeks oranını aşıp aşmadığını hesaplamaktır. Aşan kısımlar, açılacak bir davada veya kiraya verenin alacak talebine karşı mahsup olarak ileri sürülebilir.

Süresi dolmuş geçici düzenlemeler

TBK'ya iki geçici madde eklenmiştir.

Geçici Madde 1 (8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanunla eklenmiştir): konut kiraları bakımından maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1/7/2023 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemleri için artış, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Endeks değişim oranının bu oranın altında kalması hâlinde değişim oranı geçerlidir.

Geçici Madde 2 (14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunla eklenmiştir): aynı düzeni 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen dönemler için tekrarlar.

Her iki maddede de, bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmelerin fazla miktar yönünden geçersiz olduğu ve hükmün m.344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağı belirtilmiştir.

Her iki geçici maddenin kapsadığı dönem sona ermiştir. Bugün yenilenen dönemlerde uygulanacak kural m.344'tür.

Bununla birlikte bu maddeler tarihsel bir merak konusu değildir: kapsadıkları dönemlere ilişkin geriye dönük kira farkı veya iade talepleri bakımından hâlâ uygulanır. Dolayısıyla dosyada hangi kira yılının tartışıldığı belirlenmeli ve o yıla uygulanacak kural buna göre seçilmelidir.

Ek ödeme ve ceza koşulu yasağı

TBK m.346: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle:

• kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine,
• sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına

ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu madde, sözleşmelere sıkça konulan iki kaydı doğrudan geçersiz kılar. Gecikme cezası talep edilemez; bir ayın ödenmemesi diğer ayları muaccel hâle getirmez.

TBK m.343 bunu tamamlar: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

TBK m.340 ise bağlantılı sözleşmeleri hedef alır: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Güvence bedeli sınırı

TBK m.342/1: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

m.342/2: güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Bu hüküm uygulamada büyük ölçüde göz ardı edilir; depozito çoğunlukla doğrudan kiraya verene nakden ödenir. Oysa kanun, güvencenin banka nezdinde tutulmasını öngörür.

Örnek senaryo

Bir konut kirasında sözleşmeye, her yıl kira bedelinin belirli bir oranda artırılacağı yazılmıştır. Bu oran, son iki yılda endeks oranının üzerinde kalmıştır. Kiracı artışları ödemiştir.

Değerlendirme:

1. Kayıt geçersiz mi? m.344/1 uyarınca anlaşma, endeks oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kayıt tümüyle geçersiz olmaz; aşan kısım bakımından hüküm doğurmaz.
2. Doğru oran. Her yıl için bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı hesaplanır. Yıllık değişim oranıyla karıştırılmamalıdır.
3. Dönem kontrolü. Tartışılan kira yılları, süresi dolmuş Geçici Madde 1 veya Geçici Madde 2'nin kapsadığı dönemlere denk geliyorsa, o yıllar için ilgili geçici madde uygulanır.
4. Fazla ödeme. Aşan tutarlar bakımından sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade veya mahsup talep edilebilir.
5. Beş yıl kontrolü. Sözleşme beş yılı aşmışsa, o dönemden itibaren m.344/3 uygulanır ve endeks artık tavan değildir.
6. Ek kayıtlar. Sözleşmede gecikme cezası veya muacceliyet kaydı varsa, m.346 uyarınca geçersizdir.
7. Depozito. Güvence üç aylık kira bedelini aşıyorsa m.342/1'e aykırıdır.
8. Usul. HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava öncesi arabuluculuk zorunludur; görevli mahkeme HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuktur.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık değişim oranı ile oniki aylık ortalama değişim oranının karıştırılması. m.344, oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır.
• Uzun süreli sözleşmeyle sınırın aşılabileceğinin sanılması. m.344/1, bir yıldan uzun sözleşmeleri de kapsar.
• Sınırı aşan kaydın tümüyle geçersiz sayılması. Yalnızca aşan kısım hüküm doğurmaz.
• Süresi dolmuş geçici maddelerin güncel kural sanılması. Kapsanan dönemler sona ermiştir.
• Geçmiş dönemler için geçici maddelerin atlanması. O yıllara ilişkin taleplerde hâlâ uygulanırlar.
• Beş yıllık dönemde endeksin tavan sanılması. m.344/3'te emsal kira bedelleri de ölçüttür.
• Gecikme cezası talep edilmesi. m.346 bunu açıkça geçersiz kılar.
• Depozitonun üç aylık kirayı aşması. m.342/1'e aykırıdır.