Ev satılınca depozito ve kira kime ödenir? Yargıtay kararı

Kiradaki bir evin satılması, kiracıların en çok merak ettiği konulardan biri: Kira sözleşmesi devam eder mi, depozitoyu kim iade eder, kira artık kime ödenir, yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 1 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararı, depozito sorusuna net bir cevap verdi.

Kira sözleşmesi yeni malikle devam eder

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi açıktır:

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yani ev satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir ve eski malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisi satış tarihi itibarıyla sona erer.

Yargıtay'ın depozito kararı

Kararın konusu olan olayda kiracı, kira ilişkisinin başında ev sahibine 300 dolar depozito ödemişti. Kira devam ederken ev, kiracının eşine satıldı. Kiracı depozitonun iadesi için eski ev sahibine icra takibi başlattı; eski malik takibe itiraz etti ve itirazın iptali davası açıldı.

İlk derece mahkemesi, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğu için davanın yeni malike açılması gerektiğini söyleyerek davayı husumet yokluğundan reddetti. Adalet Bakanlığı kararı kanun yararına temyiz etti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E.2026/3664, K.2026/2960) şu sonuca vardı:

• Eski malik, kira ilişkisinin başında teslim aldığı güvence bedelini (depozitoyu) yeni malike devrettiğini ispat etmek zorundadır.
• Depozitonun yeni malike devredildiği kanıtlanamazsa, parayı teslim almış olan eski malikin iade yükümlülüğü devam eder.
• Dosyada depozitonun yeni malike teslim edildiğine ilişkin bir savunma veya delil bulunmadığından, ilk derece mahkemesinin davayı reddetmesi usul ve yasaya aykırı bulundu.

Karar 12.05.2026 tarihinde oybirliğiyle verildi. Kanun yararına bozma kararları, taraflar arasındaki kesinleşmiş sonucu değiştirmez; ancak benzer uyuşmazlıklarda uygulamaya yön veren önemli bir yorum ortaya koyar.

Satıştan sonraki kira kime ait?

Satış tarihinden itibaren kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olduğundan, satıştan sonraki döneme ait kira da yeni malike aittir. Basına yansıyan bir başka Yargıtay kararında, satış tarihinden önceki ve sonraki günleri kapsayan bir dönem için peşin kira alan eski malikin, satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmı yeni malike ödemesi gerektiği vurgulandı. Kiracı açısından en güvenli yol, satışı öğrendiği anda ödemelerini yeni malike yapmak ve bunu belgelendirmektir.

Depozito bankadaysa ne olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür (TBK m.342). Uygulamada depozito çoğu zaman elden ödendiği için Yargıtay'ın ispat yükü yorumu burada önem kazanır.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Evin satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351). Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberimize bakabilirsiniz.

Örnek senaryo

Kiracı, 2024'te taşındığı eve iki kira bedeli tutarında depozito vermiş. Ev 2026'da satılıyor ve kiracı bir yıl sonra evden çıkıyor. Yeni malik, depozitoyu hiç almadığını söyleyerek iadeyi reddediyor. Eski malik de satışla birlikte sorumluluğunun bittiğini ileri sürüyor. Yargıtay'ın yaklaşımına göre eski malik, depozitoyu yeni malike devrettiğini belgeleyemezse iade borcu ondadır. Devir belgelendirilmişse kiracı talebini yeni malike yöneltir.

Sık yapılan hatalar

• Depozitoyu makbuzsuz vermek. Güvence bedelinin ödendiği, tutarı ve kime ödendiği yazılı olarak belgelenmelidir.
• Satıştan sonra kirayı eski malike ödemeye devam etmek. Satıştan sonraki kira yeni malike aittir; yanlış kişiye yapılan ödeme uyuşmazlığa yol açar.
• Satışta depozitoyu devretmemek. Eski ev sahibi, depozitoyu yeni malike devrettiğini tutanak veya banka kaydıyla belgelemezse kiracıya karşı sorumlu kalır.
• Satışı tahliye sebebi sanmak. Yeni malik ancak kanundaki şartlarla ve dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Pratik öneriler

Ev satılırken eski ve yeni malikin depozito ile peşin ödenen kiraları yazılı bir tutanakla devretmesi, kiracıya da satışın ve yeni ödeme hesabının yazılı olarak bildirilmesi uyuşmazlıkların önüne geçer. Kiracının kira ilişkisini tapuya şerh ettirmesi, satış hâlinde hakkını güçlendirir; bu konuda kiracılık hakkının tapu siciline şerhi rehberimize, depozito uyuşmazlıkları için depozito iadesi uyuşmazlıkları rehberimize bakabilirsiniz.