Depozito (güvence bedeli) ve iadesi

Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarına karşılık verdiği güvencedir. Kanun bu güvenceyi hem miktar hem saklanma biçimi hem de iade usulü bakımından ayrıntılı olarak düzenlemiştir; ancak uygulamada bu kuralların büyük bölümü göz ardı edilir.

Miktar sınırı

TBK m.342/1: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Üç unsur dikkat çeker:

• Kural yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
• Güvence verme borcu sözleşmeyle getirilmiş olmalıdır; kanundan doğan bir yükümlülük değildir.
• Tavan üç aylık kira bedelidir.

Üç aylık kira bedelini aşan güvence kararlaştırılması hâlinde, aşan kısım bakımından yükümlülük doğmaz. Kiracı, aşan tutarın iadesini isteyebilir.

Tavanın hesabında esas alınacak kira bedeli, güvencenin verildiği tarihteki bedeldir. Kira bedeli sonradan artsa dahi, kiraya veren güvencenin tamamlanmasını talep edemez; kanun böyle bir imkân öngörmemiştir.

Saklanma biçimi: banka zorunluluğu

TBK m.342/2, uygulamada en çok ihlal edilen hükümdür: güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Kanunun öngördüğü düzen şudur:

• Para, kiracı tarafından bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır.
• Hesap, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere açılır.
• Kıymetli evrak bankaya depo edilir.

Yani depozito, kiraya verenin eline geçmez; banka nezdinde ve her iki tarafın birlikte tasarrufuna bağlı olarak tutulur.

Aynı fıkra bankanın yükümlülüğünü belirler: banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Üç çıkış yolu vardır:

1. İki tarafın rızası.
2. İcra takibinin kesinleşmesi.
3. Kesinleşmiş mahkeme kararı.

Banka, taraflardan birinin tek taraflı talebiyle ödeme yapamaz.

Uygulamada depozito çoğunlukla elden veya havale ile doğrudan kiraya verene ödenir. Bu, kanunun öngördüğü düzenin dışındadır ve iade aşamasında kiracıyı zor durumda bırakır: paranın kiraya verende olması, iade için dava veya takip yükünü kiracıya yükler.

Bu nedenle sözleşme hazırlanırken kiracı vekilinin vereceği tavsiye nettir: depozito, m.342/2'ye uygun biçimde bankada bloke bir hesapta tutulmalıdır.

İade: üç aylık bildirim süresi

TBK m.342/3: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu fıkra bir süre mekanizması kurar:

• Süre, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç aydır.
• Kiraya veren bu süre içinde dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmelidir.
• Bildirim yapılmazsa banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bildirimin iki koşulu vardır: fiilen dava açılmış veya takip başlatılmış olmalı ve bu durum bankaya yazılı olarak bildirilmelidir. Yalnızca dava açmak yeterli değildir; bildirim yapılmazsa banka iade eder.

Kiraya veren vekili bakımından bu, sözleşme sona erdiğinde takvime işlenecek ilk tarihtir. Kiracı vekili bakımından ise, üç ayın dolmasıyla bankadan doğrudan talepte bulunulabileceği anlamına gelir.

Depozitodan karşılanabilecek alacaklar

Kanun, güvencenin hangi alacaklar için kullanılabileceğini ayrıca saymaz. Güvence, kira sözleşmesinden doğan borçlara karşılıktır. Uygulamada başlıca kalemler:

• Ödenmemiş kira bedeli ve yan giderler,
• Kiracının özenle kullanma borcuna aykırılığından doğan zararlar (TBK m.316),
• Kiralananın olağan kullanımdan doğan eskime dışındaki hasarları.

Son kalem önemli bir sınır içerir: olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma kiracıya yüklenemez. Duvarların normal kullanımla solması veya parkenin olağan aşınması, depozitodan kesinti sebebi değildir.

Bu nedenle hem kiraya veren hem kiracı bakımından, taşınmazın teslim ve tahliye anındaki durumunun belgelenmesi kritik önemdedir. Fotoğraflı teslim tutanağı, sayaç okumaları ve varsa demirbaş listesi, iade uyuşmazlıklarının büyük bölümünü önler.

Yan giderler ve ek ödeme yasağı

TBK m.346: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu madde, depozitodan yapılacak kesintiler bakımından da sınır çizer: sözleşmeye konulan ve kanunda dayanağı olmayan ek yükümlülükler geçersiz olduğundan, bunlara dayanılarak depozitodan kesinti yapılamaz.

TBK m.343 uyarınca da kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

TBK m.340 bağlantılı sözleşmeleri geçersiz kılar: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Depozito adı altında, kiralananla ilgisi olmayan yükümlülükler dayatılamaz.

Usul

Görev. HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Depozito iadesi bir kira alacağı uyuşmazlığıdır.

Arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

İspat. Depozitonun ödendiği; dekont, sözleşme kaydı veya makbuzla ispatlanır. Nakden elden ödenmişse ispat güçleşir; bu da m.342/2'ye uygun biçimde bankada tutulmasının bir başka gerekçesidir.

Örnek senaryo

Bir kiracı, sözleşme kurulurken üç aylık kira tutarında depozitoyu kiraya verenin banka hesabına havale etmiştir. Kira ilişkisi sona ermiş, taşınmaz teslim edilmiş; ancak kiraya veren dört aydır depozitoyu iade etmemekte ve "duvarlarda boya gerekiyor" demektedir.

Değerlendirme:

1. Saklama biçimi. Depozito, m.342/2'ye aykırı olarak kiraya verene ödenmiştir. Kanun, vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını ve kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemesini öngörür. Bu aykırılık, iade yükünü kiracıya yüklemiştir.
2. Üç aylık süre. Depozito bankada olsaydı, m.342/3 uyarınca sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmediği takdirde banka, kiracının istemi üzerine iade etmekle yükümlü olacaktı.
3. Olağan yıpranma. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez. Boya ihtiyacı, kullanım süresine göre olağan yıpranma kapsamındaysa kesinti sebebi değildir.
4. İspat. Teslim ve tahliye anındaki durumu gösteren fotoğraf, tutanak ve sayaç kayıtları belirleyicidir. Bunlar yoksa, taşınmazın mevcut durumuna ilişkin tespit yaptırılması değerlendirilir.
5. Ek kesintiler. Sözleşmede kanunda dayanağı olmayan ek yükümlülükler varsa, m.346 uyarınca bunlara dayanılarak kesinti yapılamaz.
6. Usul. HUAK m.18/B/1-a uyarınca önce arabuluculuğa başvurulur; anlaşma olmazsa HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır.
7. Miktar sınırı. Alınan güvence üç aylık kira bedelini aşıyorsa, aşan kısım m.342/1 uyarınca zaten talep edilemezdi.

Sık yapılan hatalar

• Depozitonun doğrudan kiraya verene ödenmesi. m.342/2, bankada ve iki tarafın tasarrufuna bağlı tutulmasını öngörür.
• Üç aylık bildirim süresinin bilinmemesi. m.342/3, kiraya verene süre sınırı koyar ve bankaya iade yükümlülüğü getirir.
• Bankaya yazılı bildirim yapılmaması. Dava açmak tek başına yeterli değildir.
• Üç aylık kira sınırının aşılması. m.342/1'e aykırı kısım talep edilemez.
• Olağan yıpranmanın kesinti sebebi sayılması. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez.
• Teslim ve tahliye tutanağı tutulmaması. Uyuşmazlıkların büyük bölümü bu belgelerin yokluğundan doğar.
• Kanunda dayanağı olmayan kesintiler yapılması. m.346, ek ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklar.
• Arabuluculuğun atlanması. HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava şartıdır.