Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası

Bir taşınmaz veya taşınır üzerinde birden çok kişinin hak sahibi olduğu durumlarda, ortaklardan birinin bu birlikteliği sona erdirmek istemesi sık karşılaşılan bir uyuşmazlıktır. Uygulamada izale-i şuyu olarak da anılan ortaklığın giderilmesi davası, bu birlikteliği mahkeme kararıyla sona erdirir.

Paylaşmayı isteme hakkı

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun (TMK) 698. maddesine göre; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu hakkın üç sınırı vardır:

• Sözleşmeyle sınırlama: Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Özgüleme: Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması paylaşmaya engeldir.
• Uygun olmayan zaman: TMK m.698/3 uyarınca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Elbirliği mülkiyetinde de sonuç değişmez. TMK m.703 uyarınca elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer ve paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Paylaşma biçimi: önce aynen taksim

TMK m.699 paylaşmanın nasıl yapılacağını sıraya koyar. Paylaşma; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir.

Taraflar biçim konusunda anlaşamazsa hâkim şu sırayı izler:

1. Aynen bölme. Paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
2. Satış. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmolunur.

Burada kritik bir ayrıntı vardır: satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaşın itirazı, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını engeller; satış herkese açık hâle gelir.

Kat mülkiyeti kurularak paylaşma

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 10. maddesi ayrı bir yol açar: kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim KMK m.12'de yazılı belgelere dayanarak mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Bu yol, satışta oluşacak değer kaybını önlediği için taşınmazın yapı olarak tamamlanmış olduğu hâllerde ilk değerlendirilmesi gereken seçenektir.

Mirastan doğan ortaklıkta paylaşma

Terekeye ilişkin uyuşmazlıklarda TMK m.642 uygulanır. Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir.

Hâkim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar; değer farkları para ödenmesiyle denkleştirilir. Paylaşmanın derhâl yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir.

Görevli mahkeme ve zorunlu arabuluculuk

Görev bakımından HMK m.4/1-b açıktır: sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görür.

Dava açılmadan önce ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir) devreye girer. Bu maddenin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aynı maddenin (c) bendi Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan, (ç) bendi ise komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları da kapsama alır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur ve bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B/3). Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler.

7/11/2024 tarihli 7531 sayılı Kanunla eklenen beşinci fıkra pratikte önemli bir kolaylık getirmiştir: taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhinden sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir; tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlenmeksizin tescil talebini yerine getirir.

İntifa hakkı kurulmuşsa

TMK m.700 özel bir durum düzenler. Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Bu üç aylık süre kaçırılırsa intifa hakkı taşınmazın kendisi üzerinde etkisini sürdürür ve paylaşmanın sonucunu ağırlaştırır.

1. ArabuluculukDava şartı

   Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).

   • Anlaşma sağlanırsa: anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır

2. Dava

   Anlaşma sağlanamazsa dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-b).

3. Paylaşma biçimi

   Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim önce malın aynen bölünmesine karar verir (TMK m.699).

   • Aynen bölme: pay oranına göre bölünür; parçaların değeri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır
   • Satış: aynen bölme uygun değilse veya mal önemli değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa karar verilir; artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır

4. Sonuç

   Satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir; uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK m.698).

Örnek senaryo

Üç kardeş, babalarından kalan ve üzerinde tamamlanmış bir apartman bulunan taşınmaza paylı malik olmuştur. Kardeşlerden biri payını satmak ister, diğer ikisi karşı çıkar.

Süreç şöyle işler:

1. Paylaşma isteyen kardeş, dava açmadan önce arabulucuya başvurur (HUAK m.18/B/1-b). Bu, dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.
2. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır (HMK m.4/1-b). Davada tüm paydaşların taraf gösterilmesi gerekir.
3. Taşınmaz kat mülkiyetine elverişli olduğundan, paydaşlardan biri KMK m.10 uyarınca kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaşma isteyebilir. Mahkeme, proje ve yapı kullanma izin belgesi gibi KMK m.12 belgeleri tamamsa bağımsız bölümleri paylar denkleştirilerek tahsis edebilir.
4. Bu mümkün değilse hâkim aynen bölmeyi değerlendirir; bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.699/3).
5. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması için bütün paydaşların rızası gerekir; tek bir kardeşin itirazı bu yolu kapatır.

Sık yapılan hatalar

• Arabuluculuk aşamasının atlanması. 28/3/2023'ten sonra açılan davalarda arabulucuya başvurmamak doğrudan dava şartı yokluğu sonucunu doğurur. Bu, parti hâlinde açılan dosyalarda en sık karşılaşılan usul hatasıdır.
• Görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi. Taşınmazın değeri ne olursa olsun görevli mahkeme sulh hukuktur; asliye hukukta açılan dava görev yönünden reddedilir.
• Tüm paydaşların davaya dahil edilmemesi. Ortaklığın giderilmesi davası, ortaklık ilişkisinin tüm taraflarına karşı yürütülmesi gereken bir davadır; eksik taraf teşkili sonucu geçersiz kılar.
• Aynen taksim imkânının hiç araştırılmaması. TMK m.699 satışı değil, önce aynen bölmeyi öngörür. Doğrudan satış talebiyle yetinmek, müvekkilin daha lehine olan bir sonucu baştan feda etmek anlamına gelebilir.
• Kat mülkiyeti kurma yolunun gözden kaçırılması. Tamamlanmış yapılarda KMK m.10'a dayalı talep, satıştaki değer kaybını önleyen en etkili araçtır; dilekçede açıkça ileri sürülmezse hâkim resen bu yola gitmek zorunda değildir.
• İntifa hakkı kurulduğunda üç aylık sürenin kaçırılması. TMK m.700'deki süre hak düşürücü niteliktedir ve tebliğden işlemeye başlar.
• Sözleşmeyle paylaşma yasağının denetlenmemesi. Tapu kütüğünde paylı mülkiyetin devamına ilişkin bir şerh varsa, on yıllık sürenin dolup dolmadığı dava açılmadan önce kontrol edilmelidir.