Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki kaydın gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesini sağlayan davadır. Mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için hem usul hem zamanlama bakımından titizlik gerektirir.

Başlıca dayanaklar

Yolsuz tescil. Hukuki sebep olmaksızın veya geçersiz bir hukuki işleme dayanarak yapılan tescildir. Ayni hakkı zedelenen kişi tapu kaydının düzeltilmesini isteyebilir.

Muris muvazaası. Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürdeki satış işlemi. Gerçek irade bağış olduğundan görünürdeki işlem geçersiz sayılır. Bu davada hak düşürücü süre yoktur.

İnançlı işlem. Taşınmazın belirli bir amaçla devredilip amaç gerçekleşince iade edilmesi kararlaştırılan işlemler. İspat, kural olarak yazılı delille yapılır.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması. Vekilin, vekâlet verenin menfaatine aykırı biçimde taşınmazı devretmesi.

Ehliyetsizlik. Temlik tarihinde malikin fiil ehliyetinin bulunmaması. Sağlık kurulu raporu ve tanık beyanlarıyla ispatlanır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık ve aile konutu şerhi ile ilgili uyuşmazlıklar da bu dava türüne konu olabilir.

Görev ve yetki

• Görev: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda asliye hukuk mahkemesi.
• Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kesin yetki nedeniyle taraflar yetki sözleşmesi yapamaz; mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir.

Tedbir: en kritik adım

Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, davayı sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması, davanın en kritik adımıdır.

• Tedbir, dava açılmadan önce de istenebilir; bu hâlde kararın uygulanmasından itibaren iki hafta içinde dava açılmalıdır (HMK m.397).
• Tedbir kararı verildiğinde, kararın uygulanmasının bir hafta içinde talep edilmesi gerekir (HMK m.393).
• Talepte, devir riskinin somut gerekçeleri açıklanmalıdır.

İyiniyetli üçüncü kişi engeli

TMK m.1023'e göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Bu kural, tapu iptali davalarının en önemli sınırıdır. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse, iptal talebi sonuçsuz kalabilir; bu durumda talep tazminata dönüşebilir.

İyiniyetin bulunmadığı (örneğin devralanın durumu bildiği veya bilmesi gerektiği) iddia ediliyorsa bu ayrıca ispatlanmalıdır.

Deliller

• Tapu kayıtları ve tüm akit tablosu ile dayanak belgeler
• Taşınmazın edinme tarihindeki değeri ve ödeme belgeleri
• Banka kayıtları (bedelin gerçekten ödenip ödenmediği)
• Nüfus ve veraset kayıtları (muris muvazaasında)
• Sağlık kayıtları (ehliyetsizlik iddiasında)
• Tanık beyanları
• Keşif ve bilirkişi incelemesi

Muris muvazaasında, mirasbırakanın mal kaçırma saiki ile hareket edip etmediği; bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, devir tarihindeki değer ile satış bedeli arasındaki fark ve mirasbırakanın diğer mirasçılarla ilişkisi birlikte değerlendirilir.

Örnek senaryo

Mirasbırakan, ölümünden iki yıl önce taşınmazını çocuklarından birine düşük bedelle satmış görünmektedir. Diğer mirasçı, bedelin ödenmediğini ve işlemin mal kaçırma amacı taşıdığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açar. Dava açmadan önce tapu kaydına tedbir şerhi konulmasını ister ve kararın uygulanmasını bir hafta içinde talep eder.

Sık yapılan hatalar

• Tapu kaydına tedbir şerhi koydurmayıp taşınmazın devredilmesine yol açmak.
• Tedbir kararının uygulanmasını bir hafta içinde talep etmemek.
• Davayı taşınmazın bulunduğu yer dışındaki mahkemede açmak; yetki kesindir.
• İyiniyetli üçüncü kişi durumunda terditli tazminat talebi kurmamak.
• Muris muvazaasında bedelin ödenmediğini banka kayıtlarıyla desteklememek.