Aile konutu şerhi: TMK m.194, rızasız devir yasağı ve tapuya şerh verilmesi

Aile konutu, eşlerin evlilik birliğinin yaşandığı ortak konutudur. Kanun, konutun eşlerden birinin tek taraflı işlemleriyle kaybedilmesini önlemek için özel koruma getirmiştir (TMK m.194). Bu koruma; mülk sahibi olmayan eş için rıza şartı, tapuya şerh ve kira ilişkisine dâhil olma imkânı sunar.

Koruma kapsamı (m.194/1)

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça:

• Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez,
• Aile konutunu devredemez,
• Aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz (ipotek, irtifak hakkı, intifa, rehin gibi).

Bu düzenleme konutun mülkiyeti kimde olursa olsun uygulanır; mülk sahibi eş bile diğer eşin rızası olmadan konutu satamaz. Amaç, barınma hakkını güvence altına almaktır.

Aile konutu kavramı. Kanun aile konutunun tanımını vermez; eşlerin evlilik birliği süresince fiilen birlikte yaşadıkları ortak konut olarak anlaşılır. Bir taşınmazın aile konutu olup olmadığı somut olaya göre (kullanım biçimi, birlikte yaşama) belirlenir.

Rıza ve hâkimin müdahalesi (m.194/2)

• Açık rıza: rıza, açık olmalıdır; sükût veya zımni rıza yeterli değildir. Uygulamada tapuda noter onaylı muvafakat veya tapu müdürlüğünde rıza beyanı alınır.
• Rıza verilmiyorsa: rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (aile mahkemesi). Hâkim, haklı sebep olup olmadığını (borç ödemesi, daha uygun konut edinme, sağlık gideri gibi) değerlendirir.
• Zamanlama: rıza, işlemden önce alınmalıdır; sonradan rıza almaya güvenmek risklidir.

Tapu kütüğüne şerh (m.194/3)

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Bu şerhin etkisi:

• Taşınmaz devredildiğinde iyiniyet iddiası engellenir; üçüncü kişiler şerhi bilmek zorundadır.
• Şerh, rızasız devri önler ve devralanın iyiniyetli olduğunu ileri sürmesini zorlaştırır.

Başvuru: malik olmayan eş, kimlik, evlilik cüzdanı/nüfus kaydı ve konutun aile konutu olduğunu gösteren bilgilerle tapu müdürlüğüne başvurur; tapu müdürlüğü şerhi işler. İtiraz halinde mahkeme yolu gündeme gelir. Şerhin kaldırılması için diğer eşin rızası, boşanma veya mahkeme kararı gibi sebepler aranır.

Kiralık aile konutu (m.194/4)

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş, diğer eşle müteselsilen sorumlu olur. Bu sayede kiracı eş kira sözleşmesini tek başına feshederek diğer eşi evsiz bırakamaz (fesih için rıza gerekir, m.194/1). Bildirimin ispatı için noter ihtarnamesi, KEP veya iadeli taahhütlü posta kullanılmalıdır.

Uygulama ipuçları

• Satış öncesi rıza belgesi: eşi olan malik konutu satarken noter onaylı rıza veya tapuda rıza beyanı almalı; aksi hâlde devir iptal edilebilir.
• Şerh için erken davranın: boşanma veya anlaşmazlık ihtimalinde malik olmayan eş, hemen tapuya şerh başvurusu yapmalıdır.
• İpotek ve kredi işlemleri: aile konutu üzerindeki ipotek, hakların sınırlanması sayıldığından diğer eşin rızası gerekir.
• Kira sözleşmesi: kiracı eş fesih veya tahliye taahhüdü vermeden önce diğer eşin rızasını almalıdır; tahliye taahhüdü ve fesih işlemlerinde rıza yoksa işlem geçersiz olabilir.
• Boşanma davasında: aile konutu için tedbir (devir yasağı, şerh) istenebilir (HMK m.389).
• Miras ve tasfiye: sağ kalan eş için konut üzerinde intifa veya oturma hakkı mal rejimi tasfiyesinde ayrıca istenebilir (TMK m.240).

Örnek senaryo

S, evlilik boyunca oturulan daireyi kendi adına almıştır. Eşi T'nin haberi olmadan daireyi satmaya çalışmaktadır.

1. Aile konutu. Daire evlilik birliğinin yaşandığı ortak konuttur; aile konutu vasfındadır.
2. Rıza şartı. S, T'nin açık rızası olmadan daireyi devredemez (m.194/1).
3. Şerh. T, malik olmadığı için tapu müdürlüğüne başvurup aile konutu şerhi verilmesini ister (m.194/3).
4. Etkisi. Şerh işlendikten sonra alıcının iyiniyet iddiası zorlaşır; S'nin tek başına satışı iptal edilebilir.
5. Rıza verilmezse. S haklı bir sebeple (örneğin borç ödemek) satmak istiyorsa hâkimin müdahalesini ister (m.194/2).
6. Kiralık olsaydı. Daire kiralık olsaydı T kiralayana bildirimle sözleşmenin tarafı olurdu ve S ile müteselsilen sorumlu olurdu (m.194/4).
7. Boşanma. Boşanma davası açılmışsa aile konutu için tedbir de istenebilir.
8. Sonuç. T'nin barınma hakkı, rızasız devre karşı şerh ve mahkeme kararıyla korunur.

Sık yapılan hatalar

• Aile konutunu rızasız satmak. İşlem iptal edilebilir (m.194/1).
• Şerh vermeyi geciktirmek. Konut devredildikten sonra iyiniyetli alıcıya karşı hak kaybı riski doğar.
• Rızayı sözlü vermek. Açık ve ispatlanabilir olmalıdır.
• Kira sözleşmesini tek başına feshetmek. Diğer eşin rızası gerekir (m.194/1).
• İpotek ve rehin işlemini rızasız yapmak. Hakların sınırlanması da yasaktır (m.194/1).
• Kiracı olmayan eşin bildirim hakkını bilmemek. Sözleşmenin tarafı olabilir (m.194/4).
• Aile konutu vasfını yanlış belirlemek. Fiili yaşam ve kullanım ölçütleri önemlidir.
• Tedbir talebini boşanma davasında unutmak. Devir yasağı için HMK m.389 yoluna başvurulabilir.