Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi: şekil, ayıp ve zamanaşımı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını devretmeyi, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunda kendi başlığı altında düzenlenmemiştir; karma nitelikli bir sözleşme olarak eser sözleşmesi ile taşınmaz devri hükümlerinin birlikte uygulanmasını gerektirir.

Hukuki nitelik: iki sözleşmenin birleşimi

Sözleşmenin yüklenici edimi bakımından dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470. maddesidir: eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Arsa sahibinin edimi bakımından ise devreye taşınmaz devri hükümleri girer; çünkü karşı edim para değil, arsa payının mülkiyetidir. Bu ikili yapı, sözleşmenin hem şekline hem de sona ermesine ilişkin sonuçları belirler.

Şekil: resmî şekil zorunluluğu

TMK m.706 açıktır: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Aynı yönde TBK m.237 şu kademeyi getirir:

• Taşınmaz satışının geçerliliği için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
• Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
• Buna karşılık önalım sözleşmesinin geçerliliği yalnızca yazılı şekle bağlıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden resmî şekil kuralına tabidir. Uygulamada bu şart, düzenleme şeklinde noter senediyle karşılanır. Adi yazılı olarak imzalanan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.

Bu, dosya değerlendirmesinde ilk kontrol edilecek noktadır: sözleşmenin şekli geçerliliği sağlanmamışsa, tarafların dayandığı tüm talepler bu eksiklik üzerinden değerlendirilir.

Yüklenicinin gecikmesi ve dönme hakkı

TBK m.473/1, iş sahibine erken müdahale imkânı verir: yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden, bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Bu hüküm, teslim tarihinin gelmesini beklemeyi gereksiz kılar. İnşaatın seyrine ilişkin somut veriler — ruhsat alınmamış olması, şantiyenin durdurulması, seviye tespitinin sözleşmedeki takvimin çok gerisinde kalması — bu "açıkça anlaşılma" koşulunun ispatında kullanılır. Bu nedenle inşaat seviyesinin delil tespiti yoluyla belirlenmesi, dosyanın en değerli hazırlık adımıdır.

TBK m.473/2 ise eser meydana getirilirken kullanılabilecek bir ara yol sunar: eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği uygun bir süre içinde yükleniciye ayıbın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

Ayıptan sorumluluk ve seçimlik haklar

Eser teslim edildikten sonra ayıp ortaya çıkarsa, TBK m.475 iş sahibine üç seçimlik hak tanır:

1. Dönme. Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşmeye aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Bedelden indirim. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Ücretsiz onarım. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

Maddenin son fıkrasında yer alan istisna, arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının merkezindedir: eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa, iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Tamamlanmış bir binada bu koşul çoğunlukla gerçekleşir. Dolayısıyla teslimden sonra ortaya çıkan ayıplarda gerçekçi talepler bedelden indirim ve onarım; buna ek olarak m.475/son uyarınca genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Zamanaşımı

TBK m.478 ayıba dayalı davalar için özel süreler koyar. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak:

• taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın,
• taşınmaz yapılarda ise beş yılın,
• yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın

geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ayıp dışındaki alacaklar bakımından TBK m.147/6 uygulanır: yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Buradaki ayrım pratikte belirleyicidir. Ağır kusur iddiası ispatlanabiliyorsa süre yirmi yıla uzar; ispatlanamazsa taşınmaz yapılarda beş yıllık süre esas alınır. Bu nedenle dava dilekçesinde ağır kusura dayanılacaksa, dayanak vakıalar somut olarak gösterilmelidir.

Kat irtifakı ve tapu işlemleri

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10'a 15/2/2018 tarihli 7099 sayılı Kanunla eklenen fıkra, sözleşmenin tapu ayağını kolaylaştırmıştır. Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idarece yapılır. Tescilde elektronik ortamda düzenlenen ve idarece onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz.

Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında ise KMK m.3/3 ve 9/6/2021 tarihli 7327 sayılı Kanunla değişik m.10/6 uyarınca kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir.

Yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı devirler

Uygulamada yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satar veya temlik eder. Bu durumda üçüncü kişinin arsa sahibinden tapu isteyebilmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Yerleşik uygulama, üçüncü kişinin yükleniciden devraldığı hakkın yüklenicinin hakkından fazla olamayacağı ilkesini esas alır.

Bu nedenle projeden bağımsız bölüm satın alacak kişiye verilecek tavsiye nettir: yalnızca yüklenici ile yapılan sözleşme değil, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki asıl sözleşme ve inşaatın fiilî seviyesi de incelenmelidir.

Örnek senaryo

Arsa sahibi ile yüklenici, düzenleme şeklinde noter senediyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmede teslim süresi belirlenmiş; ancak inşaat ruhsat aşamasından öteye geçmemiştir ve teslime az bir süre kalmıştır.

İzlenecek yol:

1. Şekil kontrolü. Sözleşmenin resmî şekilde düzenlenip düzenlenmediği teyit edilir (TMK m.706, TBK m.237).
2. Delil tespiti. İnşaatın fiilî seviyesi mahkeme aracılığıyla tespit ettirilir. Bu tespit, TBK m.473/1'deki "işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması" koşulunun ispatında esas dayanaktır.
3. Dönme. Koşul gerçekleşmişse arsa sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
4. Üçüncü kişi kontrolü. Yüklenicinin kendi payına düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere temlik edip etmediği tapu kaydı ve sözleşme üzerinden araştırılır; bu kişilerin durumu dönmenin sonuçlarını etkiler.
5. Teslim sonrası ayıp. Yapı teslim edilmiş olsaydı, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracağından dönme yerine bedelden indirim veya onarım talep edilecek; zamanaşımı taşınmaz yapı olduğundan teslimden itibaren beş yıl üzerinden hesaplanacaktı.

Sık yapılan hatalar

• Adi yazılı sözleşmeyle yetinmek. TMK m.706 ve TBK m.237 karşısında resmî şekil zorunludur; bu eksiklik tüm talepleri etkiler.
• Teslim tarihinin dolmasını beklemek. TBK m.473/1, işin zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşıldığında beklemeden dönme imkânı verir. Bu hak çoğu dosyada gözden kaçırılır.
• İnşaat seviyesinin tespit ettirilmemesi. Gecikme iddiası, seviye tespiti olmadan ispat edilmesi güç bir iddiadır.
• Tamamlanmış yapıda dönme talep etmek. TBK m.475/son uyarınca sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracak yapılarda dönme hakkı kullanılamaz; talep bedelden indirim veya onarım olarak kurulmalıdır.
• Zamanaşımında iki yıllık sürenin uygulanacağını sanmak. Taşınmaz yapılarda süre beş yıldır; ağır kusurda yirmi yıla çıkar.
• Ağır kusur iddiasının soyut bırakılması. Yirmi yıllık süreden yararlanmak isteniyorsa, ağır kusura dayanak vakıalar dilekçede somutlaştırılmalıdır.
• Üçüncü kişi alıcıların asıl sözleşmeyi incelememesi. Yükleniciden devralınan hak, yüklenicinin arsa sahibine karşı hak ettiğinden fazla olamaz.