Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye

Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene tanınan en hızlı sona erdirme yoludur. Buna karşılık geçerlilik koşulları sıkıdır ve uygulamada en çok bu koşullar nedeniyle sonuçsuz kalır.

Kanuni dayanak

TBK m.352/1: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bu tek cümlede dört koşul ve iki yol gizlidir.

Dört geçerlilik koşulu

1. Teslimden sonra verilmiş olmalıdır.

Madde açıkça "kiralananın teslim edilmesinden sonra" der. Bu, kurumun varlık sebebidir: sözleşme kurulurken veya anahtar teslim edilmeden alınan taahhütler, kiracının pazarlık gücünün en zayıf olduğu anda alınmış sayılır ve bu maddeye dayanak oluşturmaz.

Uygulamada en sık rastlanan geçersizlik sebebi budur: sözleşmeyle aynı tarihli veya sözleşme imzalanırken boş olarak imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütler.

Bu nedenle taahhüdün, teslimden sonraki bir tarihi taşıması ve bu tarihin ispat edilebilir olması gerekir. Taahhüdün noterde düzenlenmesi veya onaylanması, tarih bakımından güçlü bir ispat sağlar.

2. Yazılı olmalıdır.

Madde "yazılı olarak üstlendiği" ifadesini kullanır. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz. Yazılı şeklin geçerlilik şartı olması, tanıkla ispatı da engeller.

3. Belli bir tarih içermelidir.

Taahhüt, "belli bir tarihte" boşaltmayı içermelidir. "En kısa sürede", "ihtiyaç hâlinde" veya "bir yıl içinde" gibi belirsiz ifadeler bu koşulu karşılamaz. Tarih, gün-ay-yıl olarak gösterilmelidir; çünkü bir aylık dava süresinin başlangıcı bu tarihe bağlıdır.

4. Kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.

Taahhüt kiracıdan sadır olmalıdır. Birden fazla kiracı varsa, taahhüdün tümü tarafından verilmesi gerekir.

Aile konutu söz konusuysa TBK m.349 gözetilmelidir: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca, kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Bir aylık süre

Süre, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlar ve bir aydır. Bu süre içinde:

• icraya başvurulmalı, veya
• dava açılmalıdır.

Süre hak düşürücü niteliktedir. Kaçırılması hâlinde o taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.

TBK m.353 bir uzatma imkânı tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu hüküm pratikte çok değerlidir ve sıkça atlanır. Bir aylık süre dolmak üzereyken dava hazırlığı tamamlanamamışsa, süresi içinde çekilecek yazılı bir bildirim süreyi bir kira yılı uzatır.

İki yol: icra mı, dava mı?

Madde kiraya verene seçim hakkı tanır.

İcra yolu. İcra ve İflas Kanunu kapsamında, kira sözleşmesine dayalı ilamsız tahliye takibi başlatılır. HMK m.4/1-a, sulh hukuk mahkemesinin görevini düzenlerken "kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere" diyerek bu yolu ayrık tutar. Yani icra yoluyla tahliye, mahkeme görevinin dışındadır ve icra dairesinde yürür.

Dava yolu. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (HMK m.4/1-a).

Seçim ölçütü şudur: kiracının itiraz etmeyeceği beklenen dosyalarda icra yolu daha hızlıdır. İtiraz beklenen veya taahhüdün geçerliliği tartışmalı dosyalarda dava yolu tercih edilir; çünkü icra yolunda itiraz hâlinde ayrıca icra mahkemesine başvurmak gerekir.

Zorunlu arabuluculuk

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a (28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir): kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Bu hükmün iki sonucu vardır:

• Dava yolu seçilirse, önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.
• İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır; arabuluculuk gerekmez.

Bu ayrım, iki yol arasındaki seçimi doğrudan etkiler: icra yolu, arabuluculuk aşamasını atladığı için zaman bakımından avantajlıdır.

Kiracı aleyhine değiştirilemezlik

TBK m.354: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Bu emredici kural, sözleşmeye konulan ve tahliye koşullarını kiracı aleyhine ağırlaştıran kayıtları geçersiz kılar. Örneğin sözleşmeye "kiracı, kiraya verenin talebi üzerine on beş gün içinde tahliye edeceğini kabul eder" biçiminde bir kayıt konulması, m.352'deki koşulları bertaraf etmez.

Örnek senaryo

Bir kiraya veren, kira sözleşmesinin imzalandığı gün kiracıya boş bir tahliye taahhüdü imzalatmış, tarihini sonradan doldurmuştur. Taahhütte yazılı tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmamıştır.

Değerlendirme:

1. Teslim şartı. TBK m.352/1, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhüt bu koşulu karşılamaz.
2. İspat. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle birlikte ve boş olarak imzalatıldığını ileri sürecektir. Bu iddia karşısında kiraya verenin, taahhüdün teslimden sonra verildiğini ispat etmesi gerekir.
3. Doğru yöntem. Taahhüt, teslimden sonraki bir tarihte ve tercihen noterde düzenleme şeklinde alınmalıydı; bu, tarih bakımından güçlü bir ispat sağlardı.
4. Tarih belirliliği. Taahhütte boşaltma tarihi gün-ay-yıl olarak gösterilmelidir; bir aylık sürenin başlangıcı buna bağlıdır.
5. Süre. Taahhüt geçerli olsaydı, boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıydı.
6. Süre uzatımı. Hazırlık tamamlanamıyorsa, TBK m.353 uyarınca süresi içinde yazılı bildirim yapılarak süre bir kira yılı uzatılabilirdi.
7. Yol seçimi. Dava açılacaksa HUAK m.18/B/1-a uyarınca önce arabuluculuğa başvurulur; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsam dışındadır.
8. Aile konutu. Taşınmaz aile konutuysa TBK m.349 uyarınca bildirimler kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt alınması. m.352/1 açıkça teslimden sonra verilmesini arar; en yaygın geçersizlik sebebidir.
• Boş taahhüt imzalatılması. Tarihin sonradan doldurulduğu iddiası, dosyayı çoğu zaman sonuçsuz bırakır.
• Tarihin belirsiz yazılması. "En kısa sürede" gibi ifadeler "belli bir tarih" koşulunu karşılamaz.
• Bir aylık sürenin kaçırılması. Süre hak düşürücüdür ve boşaltma tarihinden işler.
• m.353'teki uzatma imkânının kullanılmaması. Süresinde yapılacak yazılı bildirim, süreyi bir kira yılı uzatır.
• Dava yolunda arabuluculuğun atlanması. HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava şartıdır; ilamsız icra yolu ise kapsam dışındadır.
• Birden fazla kiracıdan tümünün taahhüdünün alınmaması. Eksik taahhüt sonuç doğurmaz.
• Aile konutunda eşe bildirim yapılmaması. TBK m.349/3 ayrı ayrı bildirim arar.