Tahliye taahhüdü: geçerlilik şartları, bir aylık süre ve icra yoluyla tahliye (TBK m.352)

Tahliye taahhüdü nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği beyandır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşme süresi bitse bile güçlü biçimde korunduğundan, taahhüt kiraya verenin elindeki en etkili tahliye araçlarından biridir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).

Geçerlilik şartları

1. Yazılı olmalı. Sözlü beyan veya tanıkla ispat edilmek istenen bir söz yeterli değildir. Taahhüdün kiracının imzasını taşıması gerekir.

2. Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı. Kanun, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmesini açıkça arar. Amaç, ev veya işyeri bulma telaşındaki kiracının sözleşme sırasında baskı altında imza vermesini önlemektir. Teslimden önce, örneğin kira sözleşmesiyle birlikte imzalatılan taahhüt bu şartı karşılamaz.

3. Tahliye tarihi belli olmalı. Taahhütte boşaltma tarihi açıkça yazılmalıdır. "Ev sahibi istediğinde çıkarım" gibi tarihsiz beyanlar, belli bir tarihe bağlanmış bir taahhüt niteliği taşımaz.

4. Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmalı. Kiracı adına başkasının imzaladığı taahhütte temsil yetkisinin bulunması gerekir. Birden fazla kiracı varsa taahhüdün hepsi tarafından imzalanması uyuşmazlık riskini azaltır.

5. İradeyi sakatlayan bir durum bulunmamalı. Yanılma, aldatma veya korkutma altında verilen taahhüt, genel hükümlere göre kiracıyı bağlamayabilir.

Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhüt

Uygulamada en sık tartışılan konu, taahhüdün teslimden önce alınıp alınmadığıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan veya tarihi sonradan doldurulan taahhütlerde kiracı, belgenin teslimden önce imzalatıldığını ileri sürer. Bu durumda taahhüdün hangi tarihte ve hangi koşullarda verildiği somut delillerle değerlendirilir. Senede karşı ileri sürülen ve senedin gücünü ortadan kaldıracak iddiaların tanıkla ispat edilemeyeceği kuralı (HMK m.201) da bu tartışmada önem taşır.

Kiraya veren açısından en güvenli yol, taahhüdü kiralananın tesliminden makul bir süre sonra, gerçek tarihiyle ve mümkünse noterde düzenletmek ya da imzayı noterde onaylatmaktır.

Aile konutu: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez (TMK m.194, TBK m.349). Tahliye taahhüdünün bu kural karşısındaki durumu tartışmaya açık olduğundan, aile konutunda taahhüdün eşle birlikte imzalanması uyuşmazlık riskini azaltır.

Bir aylık süre ve süreyi kaçırmanın sonucu

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak o dönem için tahliye istenemez ve kira ilişkisi devam eder.

İki önemli ayrıntı:

• Süreyi uzatan bildirim: Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353). Kanun bu uzatmayı dava açma süresi için düzenlediğinden, icra yolunu kullanmak isteyen kiraya verenin bir aylık süreyi ayrıca gözetmesi gerekir.
• Arabuluculukta süre: Dava yolu seçilirse önce arabulucuya başvurmak gerekir; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

İcra yolu mu, dava yolu mu?

	İcra yoluyla tahliye	Dava yoluyla tahliye
Dayanak	TBK m.352/1, İİK m.272 ve devamı	TBK m.352/1
Arabuluculuk	Aranmaz (6325 m.18/B istisnası)	Dava şartı
Başvuru yeri	İcra dairesi; itirazda icra mahkemesi	Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4)
Hız	İtiraz edilmezse kısa sürede tahliye	Yargılama süresine bağlı
Uygun olduğu durum	Taahhüt ve imza açık, özellikle noter onaylı	İmza veya taahhüt tarihi tartışmalı

İcra yoluyla tahliye adım adım

1. Takip talebi: Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde taahhütnamenin aslı veya onaylı örneği ile icra dairesine başvurur.
2. Tahliye emri: İcra dairesi kiracıya tahliye emri tebliğ eder. Emirde taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimi istenir; itirazı varsa yedi gün içinde daireye bildirmesi, bildirmez ve kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır (İİK m.272).
3. İtiraz: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir; itiraz takibi durdurur (İİK m.274).
4. İtirazın kaldırılması: Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Talep noterce düzenlenmiş, tarih ve imzası noterce onaylanmış ya da ikrar edilmiş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı aynı güçte bir belge gösteremiyorsa itiraz kaldırılır; aksi hâlde talep reddedilir (İİK m.275). Adi yazılı taahhütte imzanın inkârı, süreci uzatan bir incelemeyi gündeme getirir.
5. Tahliye ve teslim: Süresinde itiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir (İİK m.273).

İcra mahkemesinin kararından sonra kiracının ve kiraya verenin genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (İİK m.275). Tahliye edilecek yerde kiracıdan başka biri bulunursa, işgalde haklı olduğunu gösteren resmî bir belge sunamadığı sürece kural olarak o kişi de tahliye edilir; sözleşme tarihinden önce beri orada oturduğunu ileri süren kişiler için ayrıca inceleme yapılır. Kiracının eşi, çocukları ve birlikte oturan yakınları bu bakımdan üçüncü kişi sayılmaz (İİK m.276).

Kiracı hangi durumlarda itiraz edebilir?

• Taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiği,
• Taahhüt altındaki imzanın kendisine ait olmadığı,
• Tarihin boş bırakılarak imzalatıldığı ve sonradan doldurulduğu,
• Taahhüdün baskı, aldatma veya korkutma altında alındığı,
• Takibin taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre geçtikten sonra başlatıldığı,
• Taahhütten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı.

Bu iddiaların her biri ispat gerektirir. İcra mahkemesindeki inceleme belgeye dayalı ve sınırlıdır; kapsamlı ispat gerektiren iddialar genel mahkemede ileri sürülür.

Örnek senaryo

Kiracı, kiralananı 1 Mart'ta teslim almıştır. Aynı yılın eylül ayında işyerinin başka bir şehre taşınacağını öğrenince kiraya verene, evi 31 Aralık'ta boşaltacağına dair imzası noterde onaylanmış bir taahhüt verir. Ancak 31 Aralık geldiğinde evi boşaltmaz.

Kiraya veren, 20 Ocak'ta taahhütnamenin aslıyla icra dairesine başvurur ve kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı yedi gün içinde, taahhüdü baskı altında verdiğini ileri sürerek itiraz eder. Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Taahhüt teslimden altı ay sonra, noter onaylı ve belirli bir tarih içerecek biçimde verilmiş olduğundan ve kiracı aynı güçte bir belge sunamadığından itiraz kaldırılır; tahliye gerçekleştirilir. Kiracının genel mahkemeye başvurma hakkı saklıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuğun dışında olduğundan kiraya verenin arabulucuya başvurması gerekmemiştir.

Sık yapılan hatalar

• Taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı anda, teslimden önce imzalatmak.
• Tahliye tarihini boş bırakmak veya "istendiğinde" gibi belirsiz ifadeler kullanmak.
• Taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süreyi kaçırmak.
• Aile konutunda taahhüdü yalnızca kiracıya imzalatmak.
• Dava yolunu seçip arabulucuya başvurmayı unutmak ya da icra yolunda gereksiz yere arabuluculuk sürecini bekleyip süreyi tüketmek.
• Taahhütnamenin aslını veya onaylı örneğini takip dosyasına sunmamak.
• Kiracı olarak tahliye emrine yedi günlük süre içinde itiraz etmemek.