İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davası

Gereksinim nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesidir. Kanun bu yolu tanırken, kötüye kullanılmasını önlemek için üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve buna bağlı bir tazminat öngörmüştür.

Kanuni dayanak

TBK m.350: kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Madde iki ayrı sebep içerir. Bu yazı birinci bende, yani gereksinime odaklanır.

Gereksinim ileri sürülebilecek kişiler

Sayım sınırlıdır:

• Kiraya verenin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocuk, torun),
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Bu sayımda yer almayan kişiler için gereksinim ileri sürülemez. Kardeş, yeğen veya kayın hısımları, ancak kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler kapsamına giriyorsa dayanak oluşturabilir. Bu durumda bakma yükümlülüğünün hukuki dayanağı ayrıca ortaya konmalıdır.

Gereksinimin nitelikleri

Madde "kullanma zorunluluğu" ifadesini kullanır. Bu, gereksinimin niteliği bakımından ölçütü belirler. Uygulamada aranan üç özellik:

1. Gerçek olmalıdır. Gereksinim fiilen mevcut olmalı, tahliye sağlamak için yaratılmış olmamalıdır. Başka bir taşınmazın boş durması, iddiayı zayıflatır.

2. Samimi olmalıdır. Tahliyeden sonra taşınmazın gerçekten o amaçla kullanılacağı beklenmelidir. m.355'teki üç yıllık yasak, bu samimiyetin denetim aracıdır.

3. Zorunlu olmalıdır. Tercih değil, zorunluluk aranır. Mevcut konutun yetersizliği, işyerinin kapasitesinin yetmemesi, sağlık veya eğitim gibi somut gerekçelerle ortaya konur.

İspat için kullanılabilecek belgeler: tapu ve kira kayıtları (başka taşınmaz bulunup bulunmadığı), nüfus kayıtları, sağlık raporları, öğrenim belgeleri, işyeri için ruhsat ve ticaret sicil kayıtları, mevcut konutun durumuna ilişkin tespitler.

Dava süresi

Süre, sözleşmenin türüne göre belirlenir:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin sonundan itibaren bir ay.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay.

Belirli süreli sözleşmelerde "sürenin sonu" kavramı, TBK m.347/1 ile birlikte okunmalıdır: sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Dolayısıyla her uzama yılının sonu, gereksinim davası bakımından yeni bir dava açma penceresi doğurur.

TBK m.353 uyarınca, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildiren kiraya veren bakımından dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Gereksinim dosyalarında bu bildirim, hazırlık için zaman kazandıran en pratik araçtır.

Yeni malikin gereksinimi

TBK m.351/1: kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Bu yolda iki süre iç içedir:

• Bir ay: Edinme tarihinden itibaren kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu bildirim yapılmazsa bu yol kapanır.
• Altı ay: Bildirimden sonra altı ay beklenir ve ancak bu sürenin sonunda dava açılır.

m.351/2 bir alternatif sunar: kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yani yeni malik iki yoldan birini seçebilir: bildirim + altı ay bekleme ya da sözleşme süresinin bitimini bekleyip bir ay içinde dava. Hangisinin daha hızlı olduğu, sözleşmenin bitim tarihine göre hesaplanır. Taşınmaz satın alınırken kira sözleşmesinin bitim tarihinin öğrenilmesi bu nedenle önemlidir.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

TBK m.355/1: kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

m.355/3 yaptırımı belirler: kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tazminatın ölçüsü son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelidir ve bu bir alt sınırdır; hâkim daha yüksek takdir edebilir.

Eski kiracı bakımından bu hüküm önemli bir denetim aracıdır: tahliyeden sonra taşınmazın gerçekten beyan edilen amaçla kullanılıp kullanılmadığı izlenmeli, başkasına kiralandığı tespit edilirse tazminat talep edilmelidir. Tapu ve abonelik kayıtları ile yerinde tespit bu izlemede kullanılır.

Yeniden inşa ve imar hâlinde öncelik hakkı

m.355/2, m.350/1-2'deki sebeple boşaltılan taşınmazlar için ayrı bir düzen kurar: yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Aynı fıkra eski kiracıya bir hak tanır: eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Öncelik hakkı, uygulamada çoğu kiracının farkında olmadığı bir imkândır. Kiraya verenden yazılı bildirim geldiğinde bir aylık süre derhâl takvime işlenmelidir.

Zorunlu arabuluculuk ve görev

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Gereksinim nedeniyle tahliye yalnızca dava yoluyla mümkün olduğundan, bu aşama zorunludur.

Görevli mahkeme HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

TBK m.354 uyarınca bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

Örnek senaryo

Bir kişi, kiracısı bulunan bir daireyi satın almıştır. Kendisinin konut gereksinimi vardır. Sözleşmenin bitimine on ay kalmıştır.

Değerlendirme:

1. İki seçenek. TBK m.351 uyarınca yeni malik iki yoldan birini seçebilir.
2. Birinci yol. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılır; bildirimden altı ay sonra dava açılır. Bu yolla yaklaşık yedi ayda dava aşamasına gelinir.
3. İkinci yol. m.351/2 uyarınca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır. Sözleşmenin bitimine on ay kaldığından bu yol daha uzundur.
4. Seçim. Bu dosyada birinci yol daha hızlıdır. Ancak bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır ve yalnızca ikinci yol kalır.
5. Gereksinimin ispatı. Yeni malikin başka konutu bulunup bulunmadığı, hâlen nerede oturduğu ve gereksinimin zorunluluğu belgelenmelidir.
6. Arabuluculuk. Dava öncesi HUAK m.18/B/1-a uyarınca arabuluculuğa başvurulur.
7. Tahliyeden sonra. m.355/1 uyarınca taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat doğar.
8. Kiracı bakımından. Eski kiracı, tahliyeden sonra taşınmazın kullanımını izlemeli; başkasına kiralandığını tespit ederse m.355/3'e dayanmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Sayımda olmayan kişiler için gereksinim ileri sürülmesi. m.350/1-1'deki liste sınırlıdır.
• Yeni malikin bir aylık bildirim süresini kaçırması. m.351/1'deki yol bu bildirime bağlıdır.
• Altı aylık bekleme süresinin atlanması. m.351/1, bildirimden altı ay sonra dava açılmasını öngörür.
• Dava açma penceresinin kaçırılması. Süre, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir aydır.
• m.353'teki uzatma bildiriminin yapılmaması. Süresinde yapılacak yazılı bildirim, süreyi bir kira yılı uzatır.
• Üç yıllık yasağın göz ardı edilmesi. m.355/3, bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öngörür.
• Öncelik hakkının kullanılmaması. m.355/2, yeniden inşa hâlinde eski kiracıya bir aylık süre içinde öncelik tanır.
• Arabuluculuğun atlanması. HUAK m.18/B/1-a uyarınca dava şartıdır.