Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiraya verenin taşınmazı üzerinde yapacağı kapsamlı bir çalışma için kiracıyı çıkarabilmesini sağlar. Gereksinim nedeniyle tahliyeden farkı, dayanağın kişisel ihtiyaç değil taşınmaza ilişkin bir proje olmasıdır. Bu nedenle ispat konusu da farklıdır: kişisel durum değil, projenin niteliği ortaya konur.

Kanuni dayanak

TBK m.350/1-2: kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Bent, iki koşulu birlikte arar:

1. Esaslı bir çalışma gerekli olmalıdır (yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme).
2. Bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olmalıdır.

İkinci koşul, birinciden bağımsız bir eşiktir ve uygulamada davaların düğümlendiği noktadır.

Birinci koşul: esaslı çalışma

Maddede sayılan çalışma türleri şunlardır:

• Yeniden inşa (yıkıp yeniden yapma),
• İmar amacıyla esaslı onarım,
• Genişletme,
• Değiştirme.

Ortak nitelik, çalışmanın esaslı olmasıdır. Boya, badana, tesisat yenileme veya mutfak dolabı değişimi gibi işler bu kapsamda değildir. Ölçüt, yapının taşıyıcı sistemine, plan şemasına veya kullanım amacına yönelen bir müdahalenin bulunmasıdır.

İspat için gereken belgeler:

• Onaylı mimari proje. Çalışmanın kapsamını gösteren en güçlü belgedir.
• Yapı ruhsatı veya ruhsat başvurusu. Ruhsata tabi bir çalışma söz konusuysa, ruhsatın alınmış olması davayı belirgin biçimde güçlendirir.
• Belediye veya ilgili idare yazıları. Riskli yapı tespiti, imar durumu veya yapı denetim kayıtları.
• Teknik rapor ve keşif. Çalışmanın niteliği ve süresi hakkında uzman değerlendirmesi.

Proje ve ruhsat olmadan açılan davalarda, çalışmanın "esaslı" olduğu soyut iddiadan öteye geçmez.

İkinci koşul: kullanımın imkânsızlığı

Madde, çalışmanın gerekliliğiyle yetinmez; "bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise" der.

Bu, tahliyenin gerekçesini oluşturur: kiracının taşınmazda kalarak çalışmanın yürütülmesi mümkünse, tahliyeye gerek yoktur.

İmkânsızlık değerlendirmesinde gözetilen unsurlar:

• Çalışmanın süresi ve kapsamı,
• Taşınmazın bir bölümünde mi yoksa tamamında mı yapılacağı,
• Su, elektrik, ısıtma gibi temel kullanım unsurlarının kesintiye uğrayıp uğramayacağı,
• Güvenlik bakımından kullanıma elverişli kalıp kalmayacağı.

Yalnızca bir odanın onarılacağı veya çalışmanın kısa süreli olacağı hâllerde bu koşul karşılanmaz.

Uygulamada mahkemeler bu iki koşulu keşif ve bilirkişi incelemesiyle birlikte değerlendirir. Bu nedenle dava dilekçesinde keşif ve bilirkişi talebi açıkça yapılmalıdır.

Dava süresi

Gereksinim nedeniyle tahliyeyle aynı rejim uygulanır:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin sonundan itibaren bir ay.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay.

TBK m.347/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla her uzama yılının sonu yeni bir dava penceresi açar.

TBK m.353 uyarınca, dava açma süresinde yazılı bildirim yapan kiraya veren bakımından süre bir kira yılı uzar. Proje ve ruhsat hazırlığı tamamlanamamışsa bu bildirim mutlaka yapılmalıdır.

Üç yıllık yasak ve öncelik hakkı

TBK m.355/2, bu sebeple boşaltılan taşınmazlar için özel bir rejim kurar:

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

"Eski hâli ile" ifadesi belirleyicidir: yasak, taşınmazın çalışma yapılmadan eski durumunda kiraya verilmesine ilişkindir. Çalışma gerçekten yapılmışsa, taşınmaz artık "eski hâli" değildir.

Aynı fıkra eski kiracıya bir hak tanır: eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Öncelik hakkının kullanım usulü:

• Hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır.
• Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Bu son cümle, kiraya veren bakımından bir yükümlülük doğurur: çalışma tamamlandığında eski kiracıya yazılı bildirim yapılmalı ve bir aylık sürenin geçmesi beklenmelidir. Bildirim yapılmadan başkasına kiralama, yasağın ihlali sayılır.

m.355/3 yaptırımı belirler: kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiracı vekilinin izleme listesi

Bu sebeple tahliye edilen kiracı bakımından dosya kapanmaz. Tahliyeden sonra izlenecekler:

1. Çalışma gerçekten yapıldı mı? Yapılmadıysa ve taşınmaz eski hâliyle başkasına kiralandıysa m.355/2-3 devreye girer.
2. Yazılı bildirim geldi mi? Çalışma tamamlandığında öncelik hakkı için bildirim yapılması gerekir.
3. Bildirim geldiyse bir aylık süre. Öncelik hakkı bu süre içinde kullanılmalıdır; kaçırılırsa hak düşer.
4. Başkasına kiralandı mı? Tapu, abonelik kayıtları ve yerinde tespitle araştırılır.
5. Tazminat. Aykırılık tespit edilirse son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat istenir.

Zorunlu arabuluculuk ve görev

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Bu tahliye sebebi yalnızca dava yoluyla ileri sürülebildiğinden, arabuluculuk aşaması zorunludur.

Görevli mahkeme HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

TBK m.354 uyarınca bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye konulacak ve tahliyeyi kolaylaştıran kayıtlar geçersizdir.

Örnek senaryo

Bir işyeri kirasında kiraya veren, binanın esaslı onarımdan geçirileceğini belirterek tahliye davası açmıştır. Dosyaya yalnızca bir müteahhit teklifi sunulmuştur; proje ve ruhsat yoktur. Onarımın binanın dış cephesi ve çatısıyla sınırlı olacağı anlaşılmaktadır.

Değerlendirme:

1. Birinci koşul. m.350/1-2, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme arar. Dış cephe ve çatı çalışması, kapsamına göre esaslı sayılmayabilir. Proje ve ruhsat bulunmaması iddiayı zayıflatır.
2. İkinci koşul. Asıl belirleyici olan, bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır. Dış cephe ve çatı çalışması sırasında işyerinin kullanılabilir kalması mümkünse bu koşul gerçekleşmez.
3. İspat araçları. Kiracı vekili, keşif ve bilirkişi incelemesi talep ederek çalışmanın niteliğini ve kullanımın imkânsız olup olmadığını tespit ettirmelidir.
4. Belge eksikliği. Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatının bulunmaması, kiraya veren aleyhine değerlendirilir.
5. Süre denetimi. Davanın, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılıp açılmadığı kontrol edilir.
6. Arabuluculuk. Dava öncesi HUAK m.18/B/1-a uyarınca arabuluculuğa başvurulmuş olması gerekir.
7. Tahliye gerçekleşirse. Kiracı, m.355/2 uyarınca öncelik hakkını takip etmeli; taşınmaz eski hâliyle başkasına kiralanırsa m.355/3 uyarınca tazminat istemelidir.

Sık yapılan hatalar

• Basit onarımın esaslı onarım sayılması. Madde, yapının niteliğine yönelen bir müdahale arar.
• Kullanımın imkânsızlığı koşulunun atlanması. Bu, çalışmanın gerekliliğinden ayrı bir koşuldur.
• Proje ve ruhsat sunulmaması. Soyut iddia, davayı sonuçsuz bırakır.
• Keşif ve bilirkişi talebinin yapılmaması. İki koşul da teknik değerlendirme gerektirir.
• Bir aylık dava süresinin kaçırılması. Süre, sözleşme süresinin sonundan işler.
• Öncelik hakkı bildiriminin yapılmaması. m.355/2 uyarınca bildirim yapılmadan başkasına kiralama yasağı ihlal edilmiş olur.
• Bir aylık öncelik süresinin kaçırılması. Kiracı bakımından hak düşer.
• Tahliye sonrası izlemenin yapılmaması. Çalışma yapılmadan eski hâliyle kiralama, tazminat doğurur.