Riskli yapı tespiti nasıl yapılır, itiraz süresi ne kadar? (6306 m.3)

Kentsel dönüşümün ilk adımı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki dönüşüm süreci, çoğu zaman tek bir binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesiyle başlar. Bu tespit, kat maliklerinin binayı yıkıp yeniden yaptırma kararını salt çoğunlukla alabilmesinin, kiracıların tahliyesinin ve vergi ile harç istisnalarının hukuki dayanağıdır. Bu nedenle tespit sürecinin doğru işletilmesi ve tespite itiraz hakkı büyük önem taşır.

Tespiti kim yaptırır?

m.3/1'e göre riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanan yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık veya İdare, tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden de isteyebilir; verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmazsa tespit Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır.

Tespitin engellenmesi

Aynı fıkraya göre riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda, Başkanlıkça veya İdarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları ve alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır. Yani bir malikin dairesine girilmesine izin vermemesi, tespiti engelleyemez.

Tapuya beyan ve tebliğ

m.3/2'ye göre riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine geçmek üzere tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

İtiraz ve teknik heyet

m.3/1'e göre riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. İtiraz süresi, muhtarlık ilanının son günü tebliğ edilmiş sayıldığından, bu tarihten itibaren hesaplanmalıdır. Teknik heyet kararına karşı ise m.6/9 uyarınca tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Afet ve acil hasar hâlinde özel usul: iki günlük itiraz

6306 sayılı Kanun m.6/A, yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören yapıların bulunduğu alanlarda özel ve çok daha hızlı bir usul öngörür. Bu kapsamda riskli yapı tespiti Başkanlıkça resen yapılır; binanın acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir. Riskli olarak tespit veya kabul edilen yapıların listesi, tebliğ yerine geçmek üzere yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süre ile ilan edilir. Bu usulde riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince iki gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar üç gün içerisinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Dolayısıyla binanın hangi usule tabi olduğu, itiraz süresinin on beş gün mü yoksa iki gün mü olduğunu belirler.

Lisanslı kuruluşların denetimi

m.3/8'e göre Başkanlık, riskli yapı tespiti için lisanslandırılan kuruluşları denetleyebilir. Yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yapılması, daha önce tespit edilmiş bir yapı için ikinci kez tespit yapılması, yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması gibi fiiller yaptırıma bağlanmıştır. Bu kurallar, malik olmayan bir müteahhidin kendi başına tespit yaptırmasını da engeller.

Örnek senaryo

Yirmi daireli bir apartmanda bir kat maliki, binanın depreme dayanıksız olduğunu düşünerek lisanslı bir kuruluşa başvurur. Bir malik dairesine girilmesine izin vermez; mülki amirin izniyle kolluk eşliğinde inceleme yapılır ve bina riskli yapı olarak tespit edilir. Tutanak binaya asılır, muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Tespite katılmayan bir malik, ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz eder; teknik heyet itirazı inceleyerek tespiti onaylar.

Sık yapılan hatalar

• Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerektiğini sanmak.
• İtiraz süresini tutanağın kapıya asıldığı günden değil, muhtarlık ilanının son gününden hesaplamayı unutmak.
• Afet veya acil hasar nedeniyle m.6/A kapsamında yürütülen süreçte itiraz süresinin iki gün olduğunu gözden kaçırmak.
• Teknik heyet kararından sonra dava açma süresini kaçırmak.
• Müteahhidin kendi başına riskli yapı tespiti yaptırabileceğini düşünmek.