Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve katılmayanın payının satışı (m.6)

Oy birliği yerine salt çoğunluk

Kat Mülkiyeti Kanunu sistemine göre binanın yıkılıp yeniden yapılması gibi kararlar için kural olarak tüm maliklerin rızası gerekir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapılar bakımından bu kuralı değiştirir. m.6/1'e göre riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin birleştirilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Kanunun eski metnindeki üçte iki çoğunluk kuralı, 2023 yılında yapılan değişiklikle salt çoğunluk olarak değiştirilmiştir; eski kaynaklara dayanırken bu değişikliğe dikkat edilmelidir.

Çoğunluk nasıl hesaplanır?

Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil, "hisseleri oranında" yani arsa paylarına göre hesaplanır. Arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler karar alabilir. Aynı fıkraya göre yeni uygulamaların gerektirdiği ifraz, tevhit gibi tapu işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri ile tüm maliklerin muvafakatiyle yürütülmesi gereken diğer işler de bu salt çoğunluk kararına dayanılarak yapılır. İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabilir.

Karara katılmayan malike bildirim

m.6/1'e göre salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. Muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı belirtilir.

Arsa payının satışı

Aynı fıkraya göre salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşlara satış yapılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Satılacak payların üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

Satışın iptali hâlinde

m.6/1'e göre satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi durumunda, yargı kararı, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Diğer gerekçelerle iptal hâlinde ise pay, üçüncü kişiye devredilmemişse resen eski maliki adına tescil edilir. Satış işlemine karşı m.6/9 uyarınca tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Örnek senaryo

Riskli yapı olarak tespit edilen on iki daireli bir binada, arsa paylarının yarısından fazlasına sahip malikler bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya karar verir. Karara katılmayan iki malike teklif noter aracılığıyla bildirilir. Bir malik on beş gün içinde teklifi kabul eder; diğeri kabul etmez. Kabul etmeyen malikin arsa payı, rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerin altına düşmemek üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.

Sık yapılan hatalar

• Hâlâ üçte iki çoğunluk arandığını sanmak; güncel kural hisseleri oranında salt çoğunluktur.
• Çoğunluğu malik sayısına göre hesaplamak.
• Karara katılmayan malike usulüne uygun bildirim yapmadan satış sürecini başlatmak.
• Bildirimden sonraki on beş günlük süreyi kaçırıp payın satılmasına yol açmak.