Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: aidat, kurul kararı iptali, yönetici ve arabuluculuk

Kat mülkiyeti (apartman ve site yaşamı), çok sayıda malikin ortak yerleri kullandığı, ortak giderlere katıldığı ve kurul kararlarıyla yönetildiği bir düzendir. Uyuşmazlıklar genellikle aidat, ortak alan kullanımı, kurul kararları, yönetici ve yönetim planı etrafında çıkar. Düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundadır (KMK). Bu yazı KMK m.18-40'ı ve dava şartı olan arabuluculuğu özetler.

Kat maliklerinin genel yükümlülükleri (m.18-19)

• Dürüstlük ve rahatsız etmeme (m.18/1): kat malikleri bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı yükümlüdür. Bu borçlar kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır; yerine getirmeyenler kat malikleriyle müteselsilen sorumludur (m.18/2).
• Bakım ve değişiklik (m.19): kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumunu korumaya mecburdur; ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış boya değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (acil onarım istisnaları saklıdır). Her kat maliki, kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Ortak giderlere katılma ve aidat (m.20-22)

• Pay oranları (m.20/1): aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve avanslara arsa payı oranında katılınır. Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kullanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
• Dava ve icra (m.20/2): gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir; ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
• Rücu (m.20/3): giderlere kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için ona rücu hakları vardır.
• Kiracı sorumluluğu ve ipotek (m.22): bağımsız bölümde kira akdine veya oturma hakkına dayanarak devamlı yararlananlar da gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur (kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır). Borç başka yolla alınamazsa mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kat maliklerinin gider alacakları önceliklidir.
• Sigorta (m.21): kat malikleri kurulu kararıyla anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi kararlaştırılabilir; giderlere arsa payları oranında katılınır.

Yasak işler ve kat mülkiyetinin devri (m.24-25)

• Yasaklar (m.24): kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde eğlence ve toplantı yerleri, gıda yerleri, imalathane, dükkân gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile açılabilir; hastane, klinik gibi müesseseler kurulamaz; buna aykırı sözleşmeler hükümsüzdür.
• Mülkiyetin devri (m.25): kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerleri onun bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir. Çekilmezlik şu hâllerde her hâlde mevcut farz edilir: ortak giderlerden kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması; sulh hâkiminin verdiği emre rağmen borç ve yükümlerin bir yıl boyunca yerine getirilmemesi; bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane gibi kullanılması. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan beş yıl içinde kullanılmazsa düşer (m.25/4).

Yönetim planı (m.28)

Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde KMK ve genel hükümler uygulanır. Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28/3). Plan ve değişiklikleri kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağlar; tarihleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Kat malikleri kurulu ve nisaplar (m.29-32)

• Toplantı (m.29): kurul yılda en az bir defa (yönetim planında gösterilen zamanda; yoksa takvim yılının ilk ayı içinde) toplanır; toplu yapılarda en geç iki yılda bir. Önemli sebep çıkması hâlinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinden üçte biri çağırabilir; çağrı toplantıdan en az onbeş gün önce yazılı yapılır (imza karşılığı veya taahhütlü mektup). İlk ve ikinci toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz.
• Yeter sayı (m.30): kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. KMK'da ayrıca öngörülen nisaplar saklıdır (ör. yönetim planı değişikliği ve dış görünüş için beşte dört).
• Karar defteri (m.32): kurul kararları noter onaylı deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler sebebini belirtir.

Kurul kararının iptali (m.33)

Kurul kararlarına karşı sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süre (m.33/1):

• Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki: karar tarihinden itibaren bir ay;
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrenmesinden itibaren bir ay;
• Her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay (yok veya mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz).

Dava yönetici aleyhine açılabilir (m.38/2). Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra KMK'ya, yönetim planına ve genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre karar verir ve kararın kısa bir sürede yerine getirilmesini emreder; verilen süre içinde yerine getirilmezse idari para cezası uygulanır (m.33/3; tutar kanunda gösterilmiştir).

Yönetici (m.34-40)

• Atama (m.34): kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır. Anlaşamazlarsa sulh mahkemesi yönetici atar.
• Görevleri (m.35-36): kurul kararlarının yerine getirilmesi, anagayrimenkulün korunması ve bakımı, sigorta, avansların toplanması, giderlerin ödenmesi ve karar defterinin tutulması; defterin her yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırılması zorunludur.
• Sorumluluk ve hesap verme (m.38-39): yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur; her yıl kurula gelir-gider hesabı verir.
• Haklar (m.40): yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir; ücret tayin edilmemiş olsa bile uygun ücret isteyebilir.

Arabuluculuk dava şartı

HUAK m.18/B/1-c uyarınca 634 sayılı KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aidat alacağı için ilamsız icra takibi yolu ayrıca kullanılabilir (m.20/2); takibe itiraz üzerine açılacak davalarda dava şartı bakımından güncel uygulama kontrol edilmelidir. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir. Anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi ile ilam niteliği kazanır (HUAK m.18/B/3-4).

Örnek senaryo

Ü, sekiz daireli bir apartmanda dairesinin aidatını uzun süredir ödememektedir. Yönetici de kurul kararıyla asansör yenileme masrafı çıkarmıştır.

1. Yönetici. Sekiz bağımsız bölümlü yapıda yönetici atanması mecburidir (m.34/2).
2. Aidat. Ü'nün aidat ve avans borcu için yönetici icra takibi yapar; aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (m.20/2).
3. Kiracı. Daire kiracıdaysa kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumludur (m.22/1).
4. Ödenmezse. Yönetici mahkemece tespit edilen borç için kanuni ipotek tesciline başvurabilir (m.22/2).
5. Kurul kararı. Asansör yenileme kararına Ü itiraz eder; toplantıya katılıp aykırı oy kullandıysa karar tarihinden bir ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açmalıdır (m.33/1).
6. Arabuluculuk. Ü, dava açmadan önce arabulucuya başvurur (HUAK m.18/B/1-c).
7. Mülkiyet devri. Ü iki takvim yılında üç kez icra/dava takibine sebep olmuşsa diğer kat malikleri, m.25 uyarınca mülkiyetin devrini isteyebilir.
8. Sonuç. Mahkeme kararın yönetim planına ve KMK'ya uygunluğunu inceler.

Sık yapılan hatalar

• Bir aylık iptal süresini kaçırmak. Aykırı oy kullananda karar tarihinden işler (m.33/1).
• Kurul toplantısını usulsüz yapmak. Çağrı, yeter sayı ve nisap kuralları önemlidir (m.29-30).
• Beşte dört nisabını unutmak. Yönetim planı değişikliği ve ortak yer değişikliği için gerekir (m.19, m.28).
• Aidatı arsa payı yerine kişi başı hesaplamak. Yönetim planı ve m.20 esas alınmalıdır.
• Karar defterini imzalatmamak ve notere kapattırmamak. Yönetici yükümlüdür (m.32, m.36).
• Kiracının sorumluluğunu yok saymak. Kira miktarıyla sınırlı müteselsil sorumluluk vardır (m.22/1).
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliği (HUAK m.18/B).
• Kanuni ipoteği ve gider alacağının önceliğini bilmemek. Alacaklı kat maliklerinin haklarını güçlendirir (m.22).