Kat irtifakı nedir, nasıl kurulur ve kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda ileride doğacak bağımsız bölüm mülkiyetini bugünden güvence altına alan bir ara kurumdur. Projeden satın alınan konutlarda alıcının tapudaki hakkı çoğunlukla kat mülkiyeti değil, kat irtifakıdır. Bu farkın hukuki sonuçları önemlidir.

Tanım ve hukuki nitelik

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 1. maddesinin ikinci fıkrasına göre; yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, bağımsız kullanıma elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulabilir.

KMK m.2/c (13/4/1983 tarihli 2814 sayılı Kanunla değişik) tanımı şöyle verir: bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkı kat irtifakı, bu hakka sahip olanlar ise kat irtifak sahibi olarak anılır.

KMK m.3/3 (23/6/2009 tarihli 5912 sayılı Kanunla değişik) niteliği açıkça belirler: kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Yani hak, bağımsız bölümün kendisine değil, o bölüme tahsis edilen arsa payına bağlıdır. Arsa payı devredildiğinde kat irtifakı da onunla birlikte geçer.

Arsa payı nasıl belirlenir

KMK m.3/2 (14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunla değişik) uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

İki önemli sonuç vardır:

• Düzeltme davası. Arsa payları bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
• Sonraki değer değişimi etkisizdir. Bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

Bu ikinci kural özellikle önemlidir. Zemin kattaki bir dükkânın yıllar içinde değer kazanması, arsa paylarının yeniden dağıtılmasını gerektirmez; düzeltme ancak baştan oransız tahsis yapılmışsa istenebilir.

Kuruluş: belgeler ve tescil

KMK m.10/1 temel kuralı koyar: kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

KMK m.14/1 (5912 sayılı Kanunla değişik) uyarınca henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tescili için, arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının istemiyle birlikte şu belgeler tapu idaresine verilir:

• KMK m.12/1-a'ya uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje,
• KMK m.12/1-b'deki yönetim planı.

Kanun ayrıca şu kolaylığı getirir: kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.

KMK m.14/2 uyarınca bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak, sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur. Yapı projeye göre tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin numarası ve bunlara bağlı eklentiler yine beyanlar hanesinde gösterilir.

Yüklenicinin talebiyle kurulması

15/2/2018 tarihli 7099 sayılı Kanunla KMK m.10'a eklenen fıkra, kat karşılığı inşaat uygulamalarında önemli bir yol açmıştır. Buna göre; hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi hâlinde ilgili idare tarafından yapılır.

Aynı fıkra uyarınca tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır ve bu belgelerde malik imzası aranmaz.

Kat mülkiyetine geçiş

KMK m.3/3 uyarınca kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kanunda gösterilen şartlar uyarınca resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Yani tüm maliklerin birlikte başvurması gerekmez.

9/6/2021 tarihli 7327 sayılı Kanunla değiştirilen KMK m.10/6 süreci tümüyle otomatikleştirmiştir:

• Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır.
• Yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.
• Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir.
• Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve m.12'deki belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir.
• Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Uygulamada bu düzenleme, yapı kullanma izin belgesi alınmış olmasına rağmen tapuda hâlâ kat irtifakı görünen dosyalarda idari başvuru yolunun dava yolundan önce tüketilmesini gerektirir.

Kat irtifakı sahiplerinin yükümlülükleri

KMK m.26/1 uyarınca kat irtifakı sahipleri, bu hakka konu ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Yükümlülüğe uyulmamasının yaptırımı ağırdır. KMK m.26/2 (5711 sayılı Kanunla değişik) uyarınca kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir.

KMK m.26/3 ise şu sorumluluğu getirir: kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu hüküm 28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi, ortak yer uyuşmazlıkları ve m.26 kapsamındaki devir talepleri bu kapsamda değerlendirilmelidir.

Örnek senaryo

Bir alıcı, projeden daire satın almıştır. Tapuda kat irtifakı tesis edilmiş, arsa payı beyanlar hanesinde gösterilmiştir. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış; ancak yüklenici tapuda kat mülkiyetine geçiş işlemini yapmamıştır.

İzlenecek adımlar:

1. Yapı kullanma izin belgesinin varlığı teyit edilir. Belge alınmışsa, KMK m.10/6 uyarınca cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemi resen yapılmalıdır.
2. Resen işlem gerçekleşmemişse, KMK m.3/3'e dayanılarak kat irtifakı sahiplerinden biri tek başına tapu müdürlüğüne başvurabilir; tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmez.
3. Arsa payının bağımsız bölümün değeriyle oransız tahsis edildiği düşünülüyorsa, KMK m.3/2 uyarınca arsa paylarının yeniden düzenlenmesi talep edilir. Bu, sonradan oluşan değer artışına değil, baştaki oransızlığa dayandırılmalıdır.
4. Dava yoluna gidilecekse, KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlık olduğu için önce arabulucuya başvurulur (HUAK m.18/B/1-c).
5. Yapı, kat irtifakı sahiplerinden birinin borcunu ödememesi nedeniyle tamamlanamıyorsa, noter ihtarı çekilir ve iki aylık süre beklenir; süre dolarsa KMK m.26/2 uyarınca arsa payının devri istenebilir.

Sık yapılan hatalar

• Kat irtifakını kat mülkiyeti sanmak. Kat irtifakı bağımsız bölüm mülkiyeti vermez; arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Kredi, sigorta ve devir işlemlerinde bu fark sonuç doğurur.
• Yapı kullanma izin belgesi alınmışken idari yolun denenmemesi. KMK m.10/6 uyarınca işlem resendir; doğrudan dava açmak gereksiz masraf ve zaman kaybı yaratır.
• Kat mülkiyetine geçiş için tüm maliklerin birlikte başvurması gerektiği sanılması. KMK m.3/3 açıkça, ortak maliklerden birinin istemiyle de işlem yapılabileceğini söyler.
• Arsa payı düzeltme davasının sonraki değer artışına dayandırılması. KMK m.3/2, sonradan oluşan çoğalma veya azalma sebebiyle değişiklik yapılamayacağını belirtir.
• KMK m.26/2'deki iki aylık sürenin ihtarsız işletilmeye çalışılması. Süre, noter aracılığıyla yapılan ihtar tarihinden başlar; ihtar yoksa süre de işlemez.
• Zorunlu arabuluculuğun atlanması. KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklar HUAK m.18/B/1-c kapsamındadır.
• Kat mülkiyetine geçişte yönetim planının yeniden istenmesi. KMK m.14/1 son cümlesi uyarınca geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.