Önalım (şufa) davası: 7571 sayılı Kanunla değişen kurallar

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını dışarıdan bir üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle kendilerinin edinme imkânı tanır. 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun, bu kurumun iki temel unsurunu — yatırılacak bedeli ve hak düşürücü süreyi — köklü biçimde değiştirmiştir. Bu nedenle eski tarihli kaynaklara dayanarak yürütülen bir dosya bugün yanlış sonuç verebilir.

Hakkın doğduğu hâl

TMK m.732 hükmü şudur: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Buradan çıkan unsurlar:

• Mülkiyet paylı olmalıdır; elbirliği mülkiyetinde önalım söz konusu olmaz.
• Devir işlemi bir satış olmalıdır. Bağış, trampa veya ölüme bağlı tasarruf gibi işlemler kural olarak önalım hakkını doğurmaz.
• Alıcı üçüncü kişi olmalıdır; payın başka bir paydaşa satılması hâlinde diğer paydaşlar önalım ileri süremez.

Önalımın kullanılamayacağı satışlar

7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle değiştirilen TMK m.733/1'e göre; 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Değişiklikten önce metin yalnızca cebrî artırmayla satışları kapsıyordu. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların açıkça eklenmiş olması, kamu kurumlarının ihale yoluyla yaptığı pay satışlarında artık önalım tehdidinin bulunmadığı anlamına gelir.

Feragat ve vazgeçme

TMK m.733/2 iki ayrı kurumu birbirinden ayırır:

• Önalım hakkından feragat, yani hakkın bütünüyle terk edilmesi: resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
• Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme: yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Bu ayrım uygulamada sık karıştırılır. Yazılı bir belge yalnızca o satış bakımından sonuç doğurur; sonraki satışlarda hak yeniden doğar.

Bildirim ve süreler

TMK m.733/3 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Süre bakımından m.733/4 şu kuralı koyar: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Buradaki bir yıl, 7571 sayılı Kanunun 35. maddesiyle iki yıl ibaresinin değiştirilmesi sonucu ortaya çıkmıştır. Yani azami süre yarı yarıya kısalmıştır. Noter bildirimi hiç yapılmamış olsa dahi, satış tarihinden itibaren bir yılın geçmesiyle hak düşer.

Her iki süre de hak düşürücü niteliktedir: hâkim tarafından resen gözetilir, durmaz ve kesilmez.

Yatırılacak bedel: satış bedeli değil, rayiç bedel

Önalım hakkı, TMK m.734/1 uyarınca alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Değişikliğin asıl ağırlık merkezi bu maddenin ikinci fıkrasındadır.

7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle değişik TMK m.734/2 şu düzeni kurar:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
• Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
• Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Bu düzenlemenin pratik sonucu büyüktür. Önceki uygulamada önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini yatırarak payı edinebiliyordu; muvazaalı biçimde yüksek gösterilen bedeller ise hakkın kullanımını fiilen engelliyordu. Yeni düzende ölçüt taşınmazın gerçek piyasa değeri olduğundan, tapudaki bedelin düşük ya da yüksek gösterilmiş olması sonucu değiştirmez.

Ayrıca nemalandırma yükümlülüğü ve bedelin hüküm kesinleşince ödenmesi, yargılama uzadığında paranın değer kaybını dengeleyen bir mekanizmadır.

Geçiş hükmü: hangi kural hangi dosyaya uygulanır

7571 sayılı Kanunun 37. maddesiyle TMK'ya eklenen Geçici Madde 1, iki değişiklik için farklı bir zaman rejimi öngörür:

• m.733 değişiklikleri, yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar için değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
• m.734 değişiklikleri, yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Bu ayrım dosya değerlendirmesinde ilk bakılacak noktadır. Satış eski tarihliyse süre bakımından eski rejim (iki yıl) geçerliliğini korur; buna karşılık derdest bir önalım davasında bedel artık rayiç bedel üzerinden belirlenecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı

Yasal önalımın yanında, TMK m.735'te düzenlenen sözleşmeden doğan önalım hakkı vardır. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Sözleşmenin şekli bakımından TBK m.237/3 uygulanır: önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Buna karşılık taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekle tabidir.

TMK m.735/3 uyarınca yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Örnek senaryo

Dört paydaşlı bir arsada paydaşlardan biri, payını arsayla ilgisi olmayan bir yatırımcıya satmıştır. Satış tapuda gerçek değerinin çok altında bir bedelle gösterilmiştir. Diğer paydaşlardan birine noter bildirimi yapılmıştır.

Dosyanın yürütülmesi:

1. Süre kontrolü. Noter bildiriminin tebliğ tarihinden itibaren üç ay işlemeye başlar. Ayrıca satış tarihinden itibaren bir yıllık azami süre gözetilir. Satış, 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce yapılmışsa Geçici m.1/1 gereği azami süre eski hâliyle değerlendirilir.
2. Davalı sıfatı. Dava, satıcıya değil alıcıya karşı açılır (TMK m.734/1).
3. Bedel. Müvekkil, tapuda gösterilen düşük bedeli değil, hâkimin gecikmeksizin belirleyeceği rayiç bedeli yatırmaya hazır olmalıdır. Tapudaki bedelin düşük gösterilmiş olması artık lehe bir avantaj değildir.
4. Kesin süre. Hâkim bedeli belirleyip kesin süre verdiğinde bu süre kaçırılırsa, davanın esası lehe olsa bile tescile karar verilemez. Bu, dosyanın en kritik anıdır ve takvime işlenmelidir.
5. Şerh kontrolü. Tapu kaydında önalımdan feragate ilişkin bir şerh bulunup bulunmadığı ve müvekkilin daha önce yazılı bir vazgeçme belgesi imzalayıp imzalamadığı araştırılır.

Sık yapılan hatalar

• Eski iki yıllık süreye güvenmek. Azami süre 7571 sayılı Kanunla bir yıla indirilmiştir. Yeni tarihli satışlarda eski süreyi esas almak hakkın düşmesine yol açar.
• Satış bedelinin yatırılacağını varsaymak. Değişik TMK m.734/2 uyarınca ölçüt rayiç bedeldir. Müvekkile finansal hazırlık bakımından bu fark baştan anlatılmalıdır.
• Geçiş hükmünün atlanması. Geçici m.1 iki değişikliğe farklı zaman rejimi uygular. Satış tarihi ile dava tarihi ayrı ayrı not edilmelidir.
• Davanın satıcıya karşı açılması. Önalım davası alıcıya karşı açılır; husumetin yanlış yöneltilmesi davanın reddine yol açar.
• Bağış ve trampayı satış saymak. Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde doğar. Muvazaa iddiası varsa bu ayrıca ispatlanmalıdır.
• Kesin sürenin kaçırılması. Bedelin yatırılmaması, esasa ilişkin haklılığı tümüyle etkisiz kılar.
• Feragat ile vazgeçmenin karıştırılması. Feragat resmî şekil ve şerh gerektirir; belirli bir satıştan vazgeçme yazılı şekilde yeterlidir ve yalnızca o satışı kapsar.