Önalım (şufa) davası: paydaşın hakkı, bir yıllık süre ve rayiç bedel (TMK m.732-735)

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların, payı alıcının yerine geçerek satın alma hakkıdır. Amaç, taşınmazın yabancıların eline geçmesini ve paydaşlar arası ilişkinin bozulmasını önlemektir. Düzenleme TMK m.732-735'tedir. 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanun m.733 ve m.734'ü önemli ölçüde değiştirmiştir; süre iki yıldan bir yıla inmiş, ödenecek bedel artık satış bedeli değil hâkimce belirlenen rayiç bedeldir.

Önalım hakkı ve kapsamı (m.732)

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hak yalnızca satış için doğar; bağış ve miras gibi işlemlerde önalım söz konusu değildir. Önalım hakkı paydaşlara aittir.

Kullanılamayacağı hâller ve feragat (m.733/1-2)

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (m.733/1, 7571 ile değişik).
• Feragat: önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (m.733/2).

Bildirim ve süre (m.733/3-4)

• Bildirim (m.733/3): yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
• Hak düşürücü süre (m.733/4): önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. (Bu fıkradaki "iki yıl", 7571 sayılı Kanunla "bir yıl" olarak değiştirilmiştir.)
• Uygulama: paydaşların satıştan haberdar olması yeterli değildir; kanun noter aracılığıyla bildirimi öngörür. Bildirim yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; ancak bir yıllık mutlak süre satış tarihinden işler ve dava bu süre içinde açılmalıdır.

Önalım hakkının kullanılması (m.734)

• Dava (m.734/1): önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
• Rayiç bedel ve yatırma (m.734/2, 7571 ile değişik): dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
• Dava sonucu: dava kabul edilirse pay önalım hakkı sahibi adına tescil edilir; alıcı yatırılan bedeli alır.

Sözleşmeden doğan haklar (m.735-736)

• Sözleşmeden doğan önalım hakkı (m.735): tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi on yıl geçmekle sona erer; yasal önalım hükümleri (kullanma ve vazgeçme) burada da uygulanır.
• Alım ve geri alım hakları (m.736): tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen sürede her malike karşı kullanılabilir; etki en çok on yıl.

Geçiş hükümleri (Geçici Madde 1)

7571 sayılı Kanunla eklenen TMK Geçici Madde 1:

• m.733 değişiklikleri, yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlarda eski hükümler (iki yıllık süre gibi) geçerlidir.
• m.734 değişiklikleri (rayiç bedel ve kesin süre), yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanır.

Bu nedenle satış tarihi ve dava tarihi ayrı ayrı belirlenmeli, hangi kuralın uygulanacağı satış tarihine göre (m.733) ve davanın derdest olup olmamasına göre (m.734) belirlenmelidir.

Uygulama ipuçları

• Noter bildirimi: satışı yapan veya alan tarafın noter aracılığıyla paydaşlara bildirmesi beklenir (m.733/3). Bildirim yoksa paydaş satışı öğrendiği anda bir yıllık süreyi göz önünde tutmalıdır.
• Süre hesabı: bildirimden itibaren üç ay, satıştan itibaren bir yıl; hangisi önce dolarsa hak düşer. Süre hak düşürücüdür.
• Bedeli hazır tutun: rayiç bedel ve tapu giderlerinin kesin süre içinde nakden yatırılması zorunludur; bu nedenle önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın finansmanı önceden hazırlaması gerekir.
• Arabuluculuk: ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk vardır (HUAK m.18/B/1-b); önalım davasında arabuluculuk şartının kapsamı uyuşmazlığa göre değerlendirilmelidir.
• Tapu kaydı ve satış senedi: dava için satışın gerçek bedeli ve tarafları önem taşır; tapu kaydı ve resmî satış senedi dosyaya sunulmalıdır.

Örnek senaryo

A, B ve C bir tarlanın eşit paydaşlarıdır. C, payını 1 Şubat'ta üçüncü kişi D'ye satmıştır. A, satışı 10 Mart'ta noter bildirimiyle öğrenmiştir.

1. Hak. Paylı mülkiyette satış olduğundan A ve B önalım hakkını kullanabilir (m.732).
2. Süre. Bildirim 10 Mart'ta yapıldığı için üç ay 10 Haziran'da dolar; ayrıca satıştan itibaren bir yıl 1 Şubat'ta dolar; hangisi önce dolarsa hak düşer (m.733/4).
3. Dava. A süre içinde alıcı D'ye karşı önalım davası açar (m.734/1).
4. Rayiç bedel. Hâkim payın rayiç bedelini belirler; A bunu ve tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırır (m.734/2).
5. Yatırmazsa. Kesin süre içinde yatırılmazsa tescile karar verilemez (m.734/2).
6. Karar. Dava kabul edilirse pay A adına tescil edilir.
7. Geçiş. Satış 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce yapılsaydı m.733'ün eski süreleri uygulanırdı (Geçici madde 1/1).
8. Sonuç. A, C'nin payını satın almış gibi paydaş olur; D bedeli alır.

Sık yapılan hatalar

• Süreyi iki yıl sanmak. Süre üç ay ve en çok bir yıldır (m.733/4).
• Noter bildirimini beklemek ve satıştan itibaren bir yılı kaçırmak. Mutlak süre satış tarihinden işler.
• Bedeli satış bedeli sanmak. Artık hâkimce belirlenen rayiç bedeldir (m.734/2).
• Kesin sürede bedeli yatırmamak. Tescil talebi reddedilir (m.734/2).
• İhale ve icra satışında önalım aramak. Bu satışlarda önalım kullanılamaz (m.733/1).
• Feragati şekle uygun yapmamak. Resmî şekil ve şerh gerekir (m.733/2).
• Eski satışlara yeni hükümleri uygulamak. Geçici Madde 1 farkı düzenler.
• Alıcı yerine satıcıya dava açmak. Dava alıcıya karşı açılır (m.734/1).