Kira ihtarnamesi: ödenmeyen kira bedeli için süre ve fesih bildirimi (TBK m.315)

Kira ilişkisinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık sebeplerinden biri, kiracının kira bedelini zamanında ödememesidir. Bu durumda kiraya verenin izleyeceği yol, TBK m.315'te açıkça düzenlenir.

Kiraya verenin ihtar hakkı

TBK m.315/1 uyarınca: kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Bu düzenlemenin iki temel unsuru vardır:

1. Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir ödeme süresi tanımalıdır,
2. Bu bildirimde, sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.

Süre: konut/çatılı işyerinde otuz gün, diğerlerinde on gün

m.315/2, tanınacak sürenin asgari uzunluğunu iki farklı kategoride belirler:

• Genel kural: kiracıya verilecek süre en az on gündür,
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında: bu süre en az otuz gündür.

Bu ayrım önemlidir: konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir kiralamada, kiraya verenin on günlük bir süre tanıması yetersiz kalır ve ihtarname bu haliyle m.315'in aradığı şartı karşılamaz.

Sürenin başlangıcı

m.315/2'nin ikinci cümlesi netlik sağlar: bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu, sürenin bildirimin tebliğ edildiği günün ertesinden sayılacağı, tebliğ gününün süreye dahil edilmeyeceği anlamına gelir.

Yazılı olma zorunluluğu

Madde metninin "yazılı olarak" ifadesi, bu bildirimin sözlü bir uyarıyla yapılamayacağını gösterir. Uygulamada bu ihtarnamenin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi, hem yazılılık şartını sağlar hem de ileride tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırır.

Örnek senaryo

Bir konut kirasında kiracı, belirli bir aya ait kira bedelini ödememiştir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek en az otuz günlük bir süre tanır ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar; süre sonunda ödeme yine yapılmazsa kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.

Sık yapılan hatalar

• Konut/çatılı işyeri kirasında on günlük süre tanımak. Bu kira türlerinde asgari süre otuz gündür; daha kısa bir süre tanınması ihtarnamenin geçerliliğini tartışmalı hâle getirir.
• İhtarnameyi sözlü olarak yapmak. Kanun açıkça yazılı bildirim arar.
• Süre başlangıcını tebliğ gününden itibaren saymak. Süre, tebliğ tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
• İhtarnamede fesih iradesini açıkça belirtmemek. m.315, kiraya verenin süre sonunda feshedeceğini bildirmesini arar; bu ibarenin ihtarnameden çıkarılması, belgenin işlevini zayıflatabilir.