Ruhsatsız yapı ve yıkım kararı: idari yaptırımlar ve itiraz

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı, hem idari (mühürleme, yıkım, para cezası) hem cezai (TCK m.184) sonuçlar doğurur. İmar Kanununun 32. maddesi, bu tür yapılara karşı adım adım işleyen bir sistem öngörür. Hangi aşamada hangi sürenin işlediği ve hangi imkânların bulunduğu bilinmelidir.

Yapı ruhsatı zorunluluğu

3194 m.21/1: bu Kanun kapsamına giren bütün yapılar için m.26'daki istisna dışında belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir. m.21/2: ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (m.21/3).

Ruhsatın süresi. m.29/1: yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; bu müddet içinde yapıya başlanmazsa veya başlanıp da başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse verilen ruhsat hükümsüz sayılır; yeniden ruhsat alınması mecburidir (başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır). m.29/3: ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.

Kullanma izni. m.30: yapı tamamen bittiğinde (veya kullanılabilir kısımları tamamlandığında) kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediye veya valilikten yapı kullanma izni alınması mecburidir; idare müracaatı en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır, aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının kullanımına izin verilmiş sayılır. m.31: kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmazlar.

Ruhsatsız yapıya idari müdahale (m.32)

3194 m.32/1: ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine (veya ruhsatsız yapılabilecek yapılarda projelerine ve mevzuata) aykırı yapı yapıldığı, ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce:

• O andaki inşaat durumu tespit edilir,
• Yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur.

Tapu beyanlar şerhi. 7221 sayılı Kanunla eklenen cümle: yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idarece tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir; aykırılığın giderildiğine dair idarece tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. Bu düzenleme, satın alınacak yapıların tapu beyanlar hanesinin kontrol edilmesini önemli kılar.

Tebligat. m.32/2: durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

Bir aylık süre. m.32/3: bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.

Mührün kaldırılması. m.32/4: ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu inceleme sonunda anlaşılırsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

Yıkım. m.32/5: aksi takdirde ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. 7221 sayılı Kanunla eklenen hüküm: yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapının ruhsata uygun hâle getirilmediği veya ruhsat alınmadığının idarece tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idarece yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir; maliyetler %100 fazlası ile ilgili idareden tahsil edilir.

Ruhsata bağlanamayacak yapılar. 7153 sayılı Kanunla eklenen fıkra: idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir. Yani ruhsata bağlanması imkânsız yapılarda süreç kısalır.

İdari para cezası (m.42)

3194 m.42/1: imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hâllerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında üstlenilen her sorumluluk için ayrı ayrı idari müeyyideler uygulanır. m.42/2: ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapıların sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere, yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre idari para cezaları uygulanır.

Hesaplama. m.42/2-a: yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için sınıf ve gruba göre belirlenen tutarlar uygulanır; bu tutarlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılır. Bu nedenle güncel tutar ilgili yılın tarifesinden kontrol edilmelidir.

Ağırlaştırıcı ve hafifletici oranlar (m.42/2-c). Aykırılığa konu yapı; hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmışsa cezanın %30'u, kamuya veya başkasına ait parselde yapılmışsa %40'ı, kamu tesisi alanı veya umumi hizmet alanında yapılmışsa %60'ı, can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa %100'ü, uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmışsa %20'si, yapılaşmaya yasaklanmış alanda yapılmışsa %80'i gibi oranlar uygulanır (m.42/2-c). Yani cezanın oranı, taşınmazın niteliğine ve aykırılığın ağırlığına bağlıdır.

Cezanın niteliği. İdari para cezası, yıkım kararından bağımsızdır; hem para cezası hem yıkım birlikte uygulanabilir.

Cezai sorumluluk (TCK m.184)

TCK m.184/1: yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. m.184/2: ruhsatsız başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi de aynı ceza ile cezalandırılır. m.184/3: yapı kullanma izni alınmamış binalarda sınai faaliyet icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası alır. m.184/4: üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

Etkin pişmanlık. m.184/5: kişinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirmesi hâlinde, bir ve ikinci fıkralar gereğince kamu davası açılmaz, açılmış kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu nedenle yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi (veya ruhsat alınması), hem idari yaptırımı hem cezai sorumluluğu ortadan kaldırabilir.

Tehlikeli ve metruk yapılar (m.39)

3194 m.39/1: genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre üç gün içinde tebligat yapılır; tebligat yapılamazsa internet sayfasında 30 gün ilan edilir ve tebligat varakası yapıya asılır. Tebligat veya ilandan sonra 30 günü geçmemek üzere idarece belirlenen sürede tehlike giderilmezse, tehlikenin giderilmesi veya yıkım idarece yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir (m.39/2).

Yargı yolu

İdari yargı. Yıkım kararı, ruhsat iptali, yapı tatil zaptı ve idari para cezası idari işlemlerdir; iptal için idare mahkemesinde dava açılır (İYUK m.2/1-a). Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren altmış gündür (m.7/1); yapı tatil zaptının yapıya asılması ile tebligat yapılmış sayıldığından (3194 m.32/2) süre bu tarihe göre işler ve çok dikkatle izlenmelidir. Yıkım kararı uygulanırsa geri dönüş imkânsız olacağından yürütmenin durdurulması istemi (İYUK m.27/2: telafisi güç zarar ve açık hukuka aykırılık) önem taşır.

Ceza yargısı. TCK m.184 kapsamındaki dava ceza mahkemesinde görülür; yapının ruhsata uygun hâle getirilmesi davayı düşürür.

Tapu beyanları. Beyanlar hanesindeki imar aykırılığı şerhi, idare aykırılığın giderildiğini tapu dairesine bildirmedikçe kaldırılamaz (m.32).

Örnek senaryo

Z, belediye sınırları içindeki arsasında ruhsat almadan iki katlı bir bina yapmaya başlamıştır. Belediye, yapıyı mühürlemiş ve yapı tatil zaptını şantiyeye asmıştır.

1. Tebliğ. Yapı tatil zaptının asılması, tebliğ yerine geçer (m.32/2); bir aylık süre bu tarihten işler.
2. Uygun hâle getirme. Z, bir ay içinde ruhsat alarak veya yapıyı mevcut planla uygun hâle getirerek mührün kaldırılmasını isteyebilir (m.32/3-4). Yapı plana aykırıysa ruhsat alınamaz; bu durumda ruhsat iptali ve yıkım gündeme gelir.
3. Yıkım kararı. Süre içinde uygun hâle getirilmezse belediye encümeni yıkım kararı alır ve masrafı Z'den tahsil edilir (m.32/5).
4. İdari para cezası. Ayrıca encümen, on iş günü içinde Z hakkında idari para cezası uygular (m.42); ceza yapı sınıfına, aykırılığın büyüklüğüne ve niteliğine göre hesaplanır.
5. Ceza davası. Z hakkında TCK m.184/1 kapsamında dava açılabilir (bir yıldan beş yıla kadar hapis). Z yapıyı ruhsata ve imar planına uygun hâle getirirse kamu davası düşer (m.184/5).
6. İtiraz. Z, yıkım kararına ve para cezasına karşı altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açar ve yürütmenin durdurulmasını ister (İYUK m.7, m.27).
7. Tapu. Yapının aykırılığı tapunun beyanlar hanesine işlenir; aykırılık giderilmeden kayıt kaldırılamaz.
8. Şantiye bağlantısı. Şantiyeye elektrik, su veya telefon bağlantısına izin veren kişiler de TCK m.184/2 kapsamında sorumlu olabilir.

Sık yapılan hatalar

• Yapı tatil zaptının asıldığı tarihi kaçırmak. Tebliğ bu tarihte yapılmış sayılır; süreler oradan işler.
• Bir aylık uygun hâle getirme süresini boşa geçirmek. Yıkım kararının önündeki tek imkân bu süredir.
• Sadece idari yaptırıma odaklanmak. TCK m.184 ceza sorumluluğu ayrı işler; ancak yapı uygun hâle getirilirse dava düşer.
• Tapu beyanlar şerhini gözden kaçırmak. Satışlarda ve teminatlarda risk yaratır.
• Altmış günlük dava süresini kaçırmak. İYUK m.7/1 süreyi belirler.
• Yürütmenin durdurulmasını istememek. Yıkım uygulanırsa geri dönüş mümkün olmaz.
• Ruhsatsız ekleme ve tadilatları küçümsemek. Taşıyıcıyı etkileyen değişiklikler ruhsata bağlıdır (m.21).
• Kullanma izni olmadan yapıyı kullanmak. Elektrik-su hizmetleri kesilir ve TCK m.184/3 sorumluluk doğabilir.