Tapu harcı hesaplama: kim öder, hangi işlemler tabidir? (492 s.K. m.57-60)

Bir taşınmazın alım satımı, bağışlanması veya başka bir şekilde devri sırasında tapu müdürlüğünde ödenmesi gereken temel mali yükümlülük tapu (ve kadastro) harcıdır. Bu harcın hangi işlemleri kapsadığı, kimin ödeyeceği ve nasıl hesaplandığı 492 sayılı Harçlar Kanununun özel hükümleriyle düzenlenir.

Hangi işlemler tapu harcına tabidir?

492 sayılı Kanun m.57, tapu ve kadastro işlemlerinden kanuna bağlı (4) sayılı tarifede sayılan işlemlerin tapu ve kadastro harcına tabi olduğunu belirtir. Bu tarifede en başta taşınmaz mülkiyetinin devir ve iktisabı (alım satım, trampa, bağışlama gibi) yer alır; ayrıca ipotek tesisi, irtifak hakkı kurulması gibi birçok işlem de bu tarifede ayrıca düzenlenir.

Kanun, bazı işlemleri harçtan istisna da tutar — örneğin ilgililerin kusuru olmaksızın tapu/kadastro idarelerinin kendi hatalarını düzeltmesi veya nüfus idarelerinin resen yaptığı düzeltmeler sonucu tapu kaydının tashihi gibi işlemler harca tabi değildir.

Kim öder?

m.58 uyarınca tapu ve kadastro harçlarını, tarifede belirtilen kişiler öder. Tarifede özel olarak belirtilmeyen işlemlerde ise, taraflar aksini kararlaştırmamışsa, kanunda sayılan kişiler ödemekle yükümlüdür. Uygulamada taşınmaz devir işlemlerinde harcın alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenmesi yaygın bir usuldür — ancak taraflar sözleşmeyle bu paylaşımı farklı belirleyebilir.

Nispi mi, maktu mu?

m.60, tapu ve kadastro harçlarının (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemin türü ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınacağını düzenler:

• Taşınmaz devir ve iktisabı gibi işlemlerde harç, taşınmazın değeri üzerinden nispi (oransal) olarak hesaplanır.
• Değerle doğrudan ilişkili olmayan bazı işlemlerde ise maktu (sabit) tutar uygulanabilir.

Güncel oran ve tutarlar, kanuna ekli tarifede ve ilgili Harçlar Kanunu Genel Tebliğinde yer alır; bu oranlar zaman zaman değiştirilebildiğinden, hesaplama yapılırken güncel tarifeye bakılmalıdır.

Örnek senaryo

İki kişi arasında bir daire alım satımı gerçekleşir; tapu devri sırasında, dairenin (harca esas) değeri üzerinden nispi tapu harcı hesaplanır. Taraflar aralarında özel bir anlaşma yapmamışsa, bu harç uygulamada alıcı ve satıcı arasında ayrı ayrı paylaştırılarak ödenir. Aynı işlemde ayrıca bir ipotek tesis edilecekse, bu işlem için de tarifede ayrı bir harç kalemi öngörülmüş olabilir.

Sık yapılan hatalar

• Tapu harcının her zaman maktu olduğunu sanmak. Taşınmaz devir ve iktisabı gibi değerle ilişkili işlemlerde harç nispidir, taşınmazın değerine göre değişir.
• Harcın yalnızca alıcıdan alınacağını düşünmek. Kanun ve tarife, çoğu devir işleminde harcın alıcı ve satıcı arasında paylaştırılmasını öngörür; taraflar farklı bir paylaşım kararlaştırabilir.
• Tüm tapu işlemlerinin harca tabi olduğunu sanmak. İdarenin kendi hatasını düzeltmesi gibi bazı işlemler kanunda açıkça istisna tutulmuştur.
• Güncel tarifeyi kontrol etmeden eski bir orana göre hesap yapmak. Tapu harcı oranları ve tutarları periyodik olarak güncellenebilir; hesaplama güncel tarifeye göre yapılmalıdır.