İşyeri kiralarında özel kurallar

İşyeri kiraları, konut kiralarıyla aynı bölümde düzenlenmekle birlikte bazı konularda farklı kurallara tabidir. Özellikle devir, alt kira ve sorumluluk bakımından işyeri kiracısına tanınan imkânlar daha geniştir. Ayrıca tacir kiracılar bakımından geçmişte uygulanan bir erteleme düzenlemesinin süresi dolmuştur; bu, bugün sık gözden kaçan bir noktadır.

Kapsam: hangi kiralar "çatılı işyeri" sayılır

TBK m.339/1: konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

İki ayrı kural çıkar:

• Eşyalı kiralamalar da bu hükümlere tabidir. Mobilyalı bir işyerinin kiralanmasında eşya, ayrı bir rejime tabi tutulmaz.
• Geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmaları kapsam dışıdır. Bu istisna için iki koşul birlikte aranır: taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olması ve sürenin altı ayı aşmaması.

m.339/2 kapsamı genişletir: kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.

Bu fıkra, kamu taşınmazlarının kiralanmasında özel ihale usullerinin uygulanmış olmasının, kiracıyı bu koruyucu hükümlerden yoksun bırakmayacağını gösterir.

"Çatılı işyeri" kavramı, üzerinde bir yapı bulunan işyerlerini ifade eder. Üzerinde yapı bulunmayan arsa, arazi veya açık alan kiralamaları bu bölüm kapsamında değildir; bunlara genel kira hükümleri uygulanır. Bu ayrım, otopark, depolama alanı veya açık teşhir alanı kiralamalarında ilk belirlenmesi gereken noktadır.

Alt kira ve kullanım hakkının devri

TBK m.322/1 genel kuralı verir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

m.322/2 konut ve çatılı işyeri kiraları için bunu tersine çevirir: kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Dolayısıyla çatılı işyeri kiralarında alt kira, yazılı rızaya bağlıdır. Sözlü onay veya zımni kabul yeterli değildir.

m.322/3 sorumluluğu belirler: alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Yani alt kira ilişkisi, asıl kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; ayrıca kiraya verene alt kiracıya doğrudan yönelme imkânı verir.

Kira ilişkisinin devri: işyerine özgü kolaylık

TBK m.323/1: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

İkinci cümle, işyeri kiralarına özgü önemli bir korumadır. Konut kiralarında kiraya veren rızayı vermekten serbestçe kaçınabilirken, işyeri kiralarında ancak haklı sebep varsa kaçınabilir.

Bu hüküm, işletme devirlerinde belirleyicidir: işyerini devralan kişi kira ilişkisini de devralmak istediğinde, kiraya veren keyfî olarak engel olamaz. Haklı sebep olarak ileri sürülebilecek hususlar, devralanın ödeme gücü, faaliyetinin niteliği veya taşınmaza vereceği zarar riski gibi somut gerekçelerdir.

m.323/2 devrin sonucunu belirler: kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

m.323/3 ise işyeri kiralarına özgü bir istisna getirir: işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Bu fıkra, devir sözleşmelerinde mutlaka dikkate alınmalıdır:

• Devreden kiracı, ikinci fıkradaki kurtulma sonucundan işyeri kiralarında tam olarak yararlanamaz.
• Sorumluluk sözleşmenin bitimine kadar sürer, ancak en fazla iki yıldır.
• Sorumluluk müteselsildir; kiraya veren doğrudan devreden kiracıya başvurabilir.

İşletme devri yapan bir müvekkile verilecek tavsiye nettir: devir sözleşmesine, devralanın bu dönemde doğacak kira borçları bakımından devredene karşı bir güvence vermesi kaydı konulmalıdır.

Bağlantılı sözleşme yasağı

TBK m.340: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Bu hüküm, işyeri kiralarında özellikle alışveriş merkezi sözleşmelerinde gündeme gelir: kiracıya, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan hizmet veya ürün alma yükümlülüğü dayatılması bu kapsamda değerlendirilir.

Üç unsur birlikte aranır: borç kiracının yararı olmaksızın yüklenmiş olmalı, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmamalı ve sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi buna bağlanmış olmalıdır.

Güvence ve ek ödeme sınırları

TBK m.342/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. m.342/2 uyarınca para vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak bankaya depo edilir.

TBK m.346 uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; gecikme cezası ve muacceliyet kayıtları geçersizdir.

TBK m.343 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Tacir kiracılar: süresi dolan erteleme

6098 sayılı Kanuna işlenemeyen bir hüküm olan 6217 sayılı Kanunun Geçici Madde 2'si (4/7/2012 tarihli 6353 sayılı Kanunla değişik), şu düzeni getirmişti: kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu hâlde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanır; sözleşmede hüküm olmayan hâllerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Bu sekiz yıllık süre dolmuştur. Dolayısıyla bugün, tacir ve tüzel kişi kiracıların taraf olduğu işyeri kiralarında da:

• m.323 (devir ve iki yıllık müteselsil sorumluluk),
• m.340 (bağlantılı sözleşme yasağı),
• m.342 (güvence sınırı ve bankada tutulma),
• m.343 (kiracı aleyhine değişiklik yasağı),
• m.344 (kira artış sınırı),
• m.346 (ek ödeme ve ceza koşulu yasağı),
• m.354 (dava sebeplerinin sınırlılığı)

uygulanır.

Bu, uygulamada en sık gözden kaçan noktalardan biridir. Erteleme döneminde kurulmuş ve sözleşme serbestisine dayanan kayıtlar içeren sözleşmeler hâlâ yürürlükte olabilir; ancak bu kayıtlar, sürenin dolmasından sonraki dönemler bakımından artık emredici hükümlerin denetimine tabidir.

Özellikle m.344 bakımından sonuç açıktır: tacir kiracıların taraf olduğu işyeri kiralarında da artış, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Sona erme ve tahliye

İşyeri kiralarında sona erme bakımından konut kiralarıyla aynı hükümler uygulanır. TBK m.347/1 uyarınca sözleşme, kiracı en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

TBK m.354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Usul

Görev. HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

Örnek senaryo

Bir limited şirket, kiraladığı dükkânda yürüttüğü işletmeyi devretmek istemektedir. Devralan, kira ilişkisini de devralmak istemektedir. Kiraya veren, gerekçe göstermeksizin rıza vermeyi reddetmektedir.

Değerlendirme:

1. Rıza zorunluluğu. TBK m.323/1 uyarınca devir, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
2. Haklı sebep denetimi. Kiraya verenin gerekçe göstermemesi, m.323/1'e aykırıdır. Devralanın ödeme gücüne veya faaliyetinin niteliğine ilişkin somut bir sebep ileri sürülmedikçe ret haklı sayılmaz.
3. Devrin sonucu. Rıza alınırsa m.323/2 uyarınca devralan, sözleşmede kiracının yerine geçer.
4. İki yıllık sorumluluk. m.323/3 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla müteselsilen sorumlu olur. Devir sözleşmesine bu riske karşı güvence kaydı konulmalıdır.
5. Alt kira alternatifi. Devir yerine alt kira düşünülüyorsa m.322/2 uyarınca yine yazılı rıza gerekir ve m.322/3 uyarınca kiracının sorumluluğu devam eder.
6. Tacir kiracı. Kiracı bir şirket olsa dahi, 6217 sayılı Kanun Geçici m.2'deki sekiz yıllık erteleme sona erdiğinden, m.323 dahil ilgili maddeler uygulanır.
7. Usul. Uyuşmazlık dava konusu edilecekse HUAK m.18/B/1-a uyarınca önce arabuluculuğa başvurulur; görevli mahkeme sulh hukuktur.

Sık yapılan hatalar

• Tacir kiracılarda erteleme döneminin sürdüğünün sanılması. 6217 sayılı Kanun Geçici m.2'deki sekiz yıllık süre dolmuştur.
• İki yıllık müteselsil sorumluluğun atlanması. m.323/3, devreden işyeri kiracısını iki yıla kadar sorumlu tutar.
• Devirde rızanın keyfî reddedilebileceğinin sanılması. m.323/1 uyarınca işyeri kiralarında haklı sebep aranır.
• Alt kirada yazılı rıza alınmaması. m.322/2 sözlü onayı yeterli görmez.
• Çatılı olmayan taşınmazlara bu hükümlerin uygulanması. Arsa ve açık alan kiralamaları bu bölüm kapsamında değildir.
• Altı aylık geçici kullanım istisnasının geniş yorumlanması. m.339/1, taşınmazın niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olmasını da arar.
• Bağlantılı sözleşme yasağının gözden kaçırılması. m.340, kiralananla ilgisi olmayan borç yüklenmesini geçersiz kılar.
• Kamu kiralamalarının kapsam dışı sanılması. m.339/2, kamu kurumlarının bütün kira sözleşmelerini kapsar.