Arsa ve arazi düzenlemesi (18. madde uygulaması): DOP ve itiraz

Şehirlerin planlı gelişmesi için arsa ve arazilerin yeniden düzenlenmesi gerekir: yol, park, okul gibi umumi hizmet alanları ayrılır, düzensiz parseller imar planına uygun parsellere dönüştürülür. İmar Kanununun 18. maddesi, belediyelere bu düzenlemeyi maliklerin rızası aranmaksızın yapma yetkisi verir. Bu uygulama malikin taşınmaz büyüklüğünü ve konumunu değiştirdiği için en çok uyuşmazlık doğuran imar uygulamalarındandır.

Yetki ve kapsam (m.18/1)

3194 m.18/1: imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın:

• Birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirmeye,
• Bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya,
• Müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya,
• Re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya

belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise bu yetkiler valilikçe kullanılır.

Sonuç: malikin izni aranmaz; ancak uygulamanın imar planına uygun ve kanuni sınırlar içinde yapılması şarttır. Uygulama sonucunda malike, düzenlemeden önceki durumuna göre eşdeğerde bir parsel verilir; bu değerlendirme "değer esasına" göre yapılır ve DOP kesintisi sonrasında da değer korunmalıdır.

Düzenleme ortaklık payı (DOP)

Tanım ve oran. m.18/2: düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, DOP, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Amaç ve kullanım. m.18/3 (7181 ve 7534 sayılı Kanunlarla değişik): DOP, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri, karakol, öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları, sağlık tesis alanları, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, teknik altyapı ve trafo alanları, rekreasyon ve mesire alanları, resmi kurum alanı, otogar alanı gibi umumi ve kamu hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Tescil. m.18/4: bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediye adına, diğer alanlar imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Kamulaştırma ile ilişki. m.18/5 (7534 sayılı Kanunla değişik): düzenleme sahasında umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının DOP'tan fazla olması veya daha önce parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez DOP kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlar, m.13'te belirtilen yöntemlerle kamuya geçirilir. Kamulaştırma yoluyla geçiş yapılacaksa, uygulamaya giren parsellerin imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır. m.18/6: herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılması gerekirse DOP, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bir defadan fazla DOP alınmaması. m.18/7 (7181 sayılı Kanunla değişik): bu madde hükümlerine göre herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarındaki terk veya kesintiler dikkate alınarak ilk uygulamadaki DOP oranını %45'e kadar tamamlamak üzere ilave DOP alınabilir. Bu, malik için önemli bir güvencedir: aynı parselden ikinci kez kesinti yalnızca yoğunluk artışı hâlinde ve değer kaybı olmaması şartıyla mümkündür.

Umumi hizmet alanlarının kamuya geçirilmesi (m.13)

3194 m.13/1: özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında DOP'a konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, kamu mülkiyetine şu yollardan geçirilir: (a) umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle m.18'e göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak; (b) tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak; (c) imar hakkı aktarımı yapılarak; (ç) 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamulaştırma (trampa veya satın alma) suretiyle. Yani 18. madde, kamu hizmet alanlarının bedelsiz (DOP ile) kamuya geçirilmesinin birincil yoludur; DOP'u aşan ihtiyaç kamulaştırma ile karşılanır.

İmar hakkı aktarımı (7534). m.5'e 7534 sayılı Kanunla eklenen tanım: 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış veya yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel veya parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir. Uygulama sırasında alıcı parselin emsale esas inşaat alanının %30'unu geçmemek üzere artırılması gibi sınırlar vardır (m.13'e eklenen fıkralar).

Parselasyon planı ve tescil

1. madde uygulaması sonucunda parselasyon planı hazırlanır; bu plan belediye encümeni ve meclisince onaylanır, ilan edilir, tapuya tescil edilir ve hak sahiplerine yeni parseller verilir. Parselasyon planı idari işlemdir ve dava konusu olabilir. İptal davası açılabilmesi için:

• İlan ve tebliğ: parselasyon planının ilan ve varsa tebliğ tarihi dava süresi bakımından belirleyicidir.
• Menfaat: malikin parselasyon sonucu büyüklük, konum, değer bakımından zarar görmesi gerekir.

İtiraz ve dava yolları

Dava süresi. İYUK m.7/1: idare mahkemelerinde dava açma süresi altmış gündür. 3194 m.8: kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir. Yani parselasyon planına karşı dava, planın ilan ve tebliği tarihinden başlayan altmış günlük süre içinde ve her hâlde kesinleşmeden itibaren beş yıllık üst sınırı aşmadan açılmalıdır.

Dava sebepleri. Parselasyon planlarının iptalinde başlıca sebepler:

• DOP oranının aşılması (%45 sınırı ve bir defadan fazla kesinti yasağı),
• Değer esasına aykırılık: dağıtımda malikin değer kaybına uğraması,
• Umumi hizmet alanlarının amaç dışı kullanımı veya gerçekte var olmaması,
• İmar planına aykırılık,
• Usul aykırılıkları: ilan, tebligat, hak sahiplerinin tespiti.

Yürütmenin durdurulması. İYUK m.27/2: telafisi güç zarar ve açık hukuka aykırılık şartlarıyla yürütmenin durdurulması istenebilir; özellikle parselasyon tescil edilmeden erken talep önem taşır.

Uygulama iptal edilirse. 7221 sayılı Kanunla eklenen m.13/son fıkrası: bu madde kapsamında yapılmış imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle, davaya konu parselin umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması gibi hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin tespiti hâlinde, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir; mümkün olmazsa hak sahiplerinin muvafakati alınarak yeni parselasyon veya rayiç bedel üzerinden değerin ödenmesi yoluna gidilir.

Örnek senaryo

A, belediyenin 18. madde uygulaması yaptığı bir bölgede 1.000 metrekarelik arsasına sahiptir. Uygulama sonrası A'ya 520 metrekarelik yeni parsel verilmiştir; bu arsanın düzenleme öncesi yüzölçümüne göre yaklaşık %48'ini DOP olarak kaybettiği anlaşılmaktadır.

1. Yetki. Belediye, 18. madde uyarınca A'nın rızasını aramadan parselasyon yapabilir (m.18/1).
2. DOP sınırı. DOP, düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez (m.18/2); A'nın kaybı %48 ise DOP sınırı aşılmış olabilir. A, hesaplamayı, kesintiye konu alanların gerçekten umumi hizmet alanına ayrıldığını, düzenleme öncesi yüzölçümün doğru hesaplandığını ve başka DOP kesintisi yapılıp yapılmadığını bilirkişi aracılığıyla inceletir.
3. Bir defadan fazla kesinti. A'nın parseli daha önce başka bir uygulamada DOP'a tabi tutulmuşsa, m.18/7 uyarınca ikinci kez DOP alınması yalnızca yoğunluk ve nüfus artışı hâlinde ve değer kaybı olmaması kaydıyla mümkündür.
4. Değer esası. A, yeni parselin değerinin eski parselin değerinden düşük olduğunu ileri sürer.
5. Dava. A, parselasyon planına karşı ilan/tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açar; kesinleşmeden itibaren beş yıllık üst sınırı aşmaz (İYUK m.7, 3194 m.8).
6. Yürütmenin durdurulması. A, uygulama tescile gitmeden yürütmenin durdurulmasını da ister (İYUK m.27/2).
7. Bilirkişi ve keşif. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi ile DOP hesabını, alanların kullanımını ve değer esasını denetler.
8. Sonuç. İptal hâlinde belediye uygulamayı m.13/son fıkra ilkeleri çerçevesinde yeniden düzenler veya rayiç bedel öder.

Sık yapılan hatalar

• Parselasyon ilan ve tebliğ tarihini kaçırmak. Dava süresi altmış gündür.
• DOP oranını hesaplamamak. %45 sınırı ve bir defadan fazla kesinti yasağı kontrol edilmelidir.
• Eski ve yeni parsel değerlerini karşılaştırmamak. Değer esasına aykırılık iptal sebebidir.
• Umumi hizmet alanlarının gerçekten kullanıldığını denetlememek. DOP amaç dışı kullanılamaz (m.18/3).
• Malik muvafakatı aranması gerektiğini sanmak. 18. madde muvafakat aramaz; ancak kanuni sınırlar denetlenir.
• Bilirkişi ve keşif talep etmemek. DOP ve değer hesabı teknik inceleme gerektirir.
• Kesinleşmeden itibaren beş yıllık sınırı unutmak. Plan kesinleştikten sonra dava hakkı sınırlıdır.
• Uygulamanın iptali hâlinde kök parsele dönülemeyeceğini bilmemek. Rayiç bedel yoluna gidilebilir (m.13).