Kamulaştırma bedelinin tespiti: usul, ölçütler ve dava

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı gerektirdiğinde özel mülkiyetteki taşınmaza bedeli karşılığında el koymasıdır. Malik için asıl uyuşmazlık, bedelin doğru belirlenmesidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bedelin belirlenmesi için iki aşamalı bir sistem öngörür: önce pazarlıkla satın alma, sonuç alınamazsa mahkemede bedel tespiti.

Kamulaştırmanın şartları

2942 m.1: Kanun, kamu yararının gerektirdiği hâllerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazların Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmazın idare adına tesciline ve kullanılmayan taşınmazın geri alınmasına ilişkin usulleri düzenler.

Genel şart. m.3/1: idareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmakla yükümlü oldukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli taşınmazları, bedellerini nakden ve peşin olarak (veya kanunda gösterilen hâllerde eşit taksitlerle) ödemek suretiyle kamulaştırabilir. m.3/4: idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz. Küçük çiftçiye ait toprakların bedeli her hâlde peşin ödenir (m.3/3).

Kamu yararı kararı. m.6: kamu yararı kararı, ilgili idarenin yetkili organlarınca verilir ve kanunda sayılan üst makamların (vali, kaymakam, bakan gibi) onayı ile tamamlanır; onaylı imar planına veya özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı aranmaz.

Tapu şerhi ve süre. m.7/3: idare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini bildirir; şerh tarihinden itibaren altı ay içinde m.10'a göre bedelin tespiti ve tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge ibraz edilmezse şerh resen silinir.

Aşama 1: Satın alma usulü (m.8)

m.8/1: idarelerin, tapuda kayıtlı taşınmazlar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma kararından sonra idare:

• Kıymet takdir komisyonu: idarenin bünyesinden en az üç kişilik komisyonla, m.11'deki esaslara göre, uzman kişi, kurum ve kuruluşlardan alınan raporlarla taşınmazın tahmini bedelini tespit eder.
• Uzlaşma komisyonu: yine en az üç kişilik bir komisyon, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütür.
• Teklif: idare, kıymet takdir komisyonunun tespit ettiği tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazın bedelini peşin (veya taksitle) ödeyerek pazarlıkla satın almak veya idareye ait başka bir taşınmazla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü yazıyla malike bildirir.

Uzlaşma sağlanırsa satış ve devir yapılır; bedel malik ile idare arasında serbestçe belirlenir.

Aşama 2: Mahkemede bedel tespiti (m.10)

m.10/1: kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması hâlinde idare, m.7'ye göre topladığı bilgi ve belgelerle m.8 uyarınca yaptırdığı bedel tespiti ve diğer belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle bedelin peşin (veya taksitle) ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Duruşma ve tebligat. m.10/2: mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idarenin belgelerinin birer örneğiyle birlikte, taşınmazın malikine meşruhatlı davetiye ile (adresi bulunamayanlara Tebligat Kanunu m.28'e göre ilanla) bildirerek duruşmaya çağırır. Davetiyede taşınmazın tapu bilgileri, malikin bilgileri, kamulaştırmayı yapan idare, kamu yararı kararı ve dava hakları yazılır; bu nedenle davetiyenin usulüne uygun tebliği, itiraz sürelerini başlatır.

Bedelin depo ve tescil. İdare, hâkimin tespit ettiği kamulaştırma bedelini hak sahibi adına bankaya yatırdığına dair makbuzu on beş gün içinde ibraz eder (gerektiğinde süre bir defaya mahsus uzatılabilir); ibrazı hâlinde mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Tescil hükmü kesindir; ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Kanun yolu sonucunda kesinleşen bedel, hak sahibine ödenen tutardan az ise aradaki fark ilgilisinden istenir; ödeme tarihinden geri ödeme yazısının tebliğine kadar geçen süre için faiz alınmaz.

Hak sahibi tespit edilemezse. Bedel, mahkemece üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılır (m.10).

1. Satın alma usulüİlk aşama

   İdare tahmini bedeli belirler ve malike pazarlık için yazılı bildirimde bulunur (2942 s.K. m.8).

2. Pazarlık15 gün

   Malik, bildirimin tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurarak satış veya trampa görüşmelerine katılabilir (2942 s.K. m.8).

   • Anlaşılırsa: tutanak düzenlenir; idare en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır ederek tapuda devri sağlar (2942 s.K. m.8)

3. Mahkemeye başvuru

   Anlaşma olmazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinden bedel tespiti ve tescil ister; mahkeme başvurudan en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler (2942 s.K. m.10).

4. Duruşma

   Hâkim tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet eder.

   • Anlaşılamazsa: en geç on gün içinde keşif yapılır ve bilirkişi incelemesiyle bedel belirlenir (2942 s.K. m.10)

5. İptal ve düzeltim30 gün

   Malik, tebligattan ya da ilandan itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (2942 s.K. m.14).

Bilirkişi kurulu (m.15)

m.15: kamulaştırma davalarında bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir; en az üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden biri, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmek zorundadır. Bilirkişi kurulu, taşınmazın değerini m.11 ve m.12 hükümlerine göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Değer tespitinde idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Bedelin belirlenmesinde ölçütler (m.11)

m.11: bilirkişi kurulu, taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek hazır bulunan ilgilileri dinledikten sonra, taşınmazın şu unsurlarını esas alarak raporunu düzenler:

• a) Cins ve nevi,
• b) Yüzölçümü,
• c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ve her unsurun ayrı ayrı değeri,
• d) Varsa vergi beyanı,
• e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,
• f) Arazilerde, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir,
• g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri,
• h) Yapılarda, resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı,
• ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler (Anayasa Mahkemesinin iptal kararı sonrasında yeniden düzenlenmiş hâliyle, her bir ölçünün etkisinin açıklanması kaydıyla).

Uygulamada: raporun tüm bu ölçüleri ayrı ayrı cevaplandırması gerekir; gerekçesiz veya eksik rapora karşı itiraz edilebilir ve ek rapor veya yeni kurul istenebilir. Emsal seçimi, yakınlık, benzerlik ve tarih uyumu bedeli en çok etkileyen unsurlardır.

Kısmi kamulaştırma (m.12)

m.12: kısmen kamulaştırılan taşınmazın değeri;

• a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde kamulaştırma sebebiyle değişiklik olmazsa, malın m.11'e göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktar,
• b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde eksilme meydana gelirse, kamulaştırılan kısmın bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktar,
• c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde artış meydana gelirse, kamulaştırılan kısmın bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktar.

(c) bendine göre yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Bu, artan değerin bedeli tamamen ortadan kaldırmasını önleyen bir üst sınırdır.

Dava hakları (m.14)

m.14/1: kamulaştırmaya konu taşınmazın maliki tarafından, m.10 uyarınca mahkemece yapılan tebligat gününden (tebligat yapılamayanlara mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden) itibaren otuz gün içinde:

• Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası,
• Maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası

açılabilir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdare de kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilir.

Bedele karşı kanun yolu. Bedel tespit kararına karşı istinaf (ve kanunda öngörülen hâllerde temyiz) yoluna başvurulabilir; tescil hükmü kesin olduğundan, tescil kararı bedel itirazıyla ertelenmez.

Husumet. m.10: idari yargıda iptal veya adli mahkemelerde düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle yanlış hasım gösterilmişse, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Boşaltma

m.20: idare adına tescil edilen taşınmazın boşaltılması idarece icra memurundan istenir; icra memuru on beş gün içinde boşaltılmasını tebliğ eder. Bu süre içinde boşaltılmazsa icraca boşaltılır; itiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır (hasat beklenemiyorsa ekin bedeli tazmin edilir).

Örnek senaryo

T, belediyenin yol projesi için kamulaştırılan 800 metrekarelik arsasının bedelini yetersiz bulmaktadır. İdare önce pazarlıkla satın alma teklif etmiş, T kabul etmemiştir.

1. Satın alma aşaması. İdare, kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonuyla pazarlık yapmıştır; sonuç alınamayınca mahkemeye başvurur (m.8, m.10).
2. Mahkeme. Asliye hukuk mahkemesi, idarenin başvurusundan en geç otuz gün sonrasına duruşma günü verir ve T'yi meşruhatlı davetiye ile çağırır (m.10/2).
3. Bilirkişi. Mahkeme, en az üç kişilik bilirkişi kurulu görevlendirir; içinde gayrimenkul değerleme uzmanı bulunur (m.15). Kurul taşınmazı yerinde inceler ve kamulaştırma gününden önceki özel amaçsız emsal satışlara göre arsa değerini belirler (m.11/g).
4. Rapor. Kurul, gerekçeli raporunu on beş gün içinde verir (m.15). T, rapora itiraz ederek yetersiz emsal kullanıldığını ileri sürer ve ek rapor ister.
5. Bedel ve tescil. Mahkeme bedeli tespit eder; idare bedeli bankaya yatırıp makbuzu on beş gün içinde ibraz ederse taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel T'ye ödenir; tescil kesindir (m.10).
6. Dava süresi. T, tebliğden itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilir (m.14/1); bedele karşı istinaf hakkı da saklıdır.
7. Kısmi kamulaştırma olsaydı. Arsanın bir kısmı kamulaştırılıp kalan kısmın değeri düşseydi, eksilme bedele eklenirdi; kalan kısmın değeri artsaydı artış bedelden düşülürdü, ancak indirme bedelin yüzde ellisinden fazla olamazdı (m.12).
8. Boşaltma. Tescilden sonra T'ye on beş gün boşaltma tebliği yapılır; itiraz boşaltmayı durdurmaz (m.20).

Sık yapılan hatalar

• Satın alma teklifini reddettikten sonra süreleri izlememek. Mahkeme tebligatı dava süresini başlatır.
• Otuz günlük dava süresini kaçırmak. m.14/1 iptal ve düzeltim davası için süre öngörür.
• Bilirkişi raporundaki emsal ve ölçütleri denetlememek. m.11'deki her unsur ayrı cevaplanmalıdır.
• Tescilin bedel itirazıyla ertelendiğini sanmak. Tescil hükmü kesindir; istinaf ve temyiz hakları saklıdır.
• Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybını istememek. m.12/b eksilen değerin bedele eklenmesini öngörür.
• Boşaltma tebliğini önemsememek. İtiraz boşaltmayı durdurmaz (m.20).
• Taşınmaza yeni yapı veya ekim yapmak. Tescil kararından sonra bunların değeri dikkate alınmaz (m.25/2).
• Hasım hatasını göz ardı etmek. Davetiyedeki idareye göre dava açılmalı, hata olursa gerçek hasma tebligat yapılır (m.10).