Kat Mülkiyeti Hukuku Rehberi

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Apartman ve site yönetiminde uyuşmazlıkların çoğu, ortak yer ile bağımsız bölüm ayrımından ve yönetim planından doğar. Düzenleme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndadır (KMK).

Bağımsız bölüm ve ortak yer

Bağımsız bölüm, ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleridir (daire, dükkân, büro). Kat maliki bağımsız bölümünde kural olarak dilediği gibi tasarruf eder; ancak ortak yerlere ve diğer maliklere zarar veremez.

Ortak yerler, bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma ile ortaklaşa kullanmaya yarayan yerlerdir: temeller ve ana duvarlar, çatı, bacalar, merdivenler, asansörler, sığınaklar, genel su ve kanalizasyon tesisleri.

Ortak yerlerde kural olarak tüm kat maliklerinin rızası aranan işler ile çoğunlukla karar verilebilecek işler ayrımı önemlidir. Örneğin ana gayrimenkulün dış görünüşünü değiştiren işlerde daha ağır nisaplar aranır.

Yönetim planı

Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini düzenleyen belgedir.

• Bütün kat maliklerini bağlar ve sözleşme niteliğindedir.
• Tapu kütüğüne şerh verilir.
• Değiştirilmesi için kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk gerekir.
• Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde KMK ve genel hükümler uygulanır.

Uyuşmazlıkta ilk bakılacak belge yönetim planıdır.

Kat malikleri kurulu

• Kurul, kanunda ve yönetim planında öngörülen zamanlarda olağan, gerektiğinde olağanüstü toplanır.
• Toplantı ve karar yeter sayıları, kararın konusuna göre değişir. Bazı kararlar oybirliği, bazıları sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır.
• Kararlar karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır.
• Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararların iptali sulh hukuk mahkemesinden istenebilir. Dava açma süresine dikkat edilmelidir.

Aidat (ortak gider)

• Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak giderlerine yönetim planı veya kanunda öngörülen oranlarda katılmakla yükümlüdür.
• Gideri ödemeyen kat malikinden gecikme tazminatı istenebilir.
• Yönetici veya kat maliklerinden her biri, ödenmeyen aidat için dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir.
• Kiracı da, kira bedeli ile sınırlı olmak üzere kanunda öngörülen ölçüde ortak giderden sorumlu tutulabilir.

Hâkimin müdahalesi

Kat maliklerinden biri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmezse diğer kat malikleri veya yönetici sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Ağır ve sürekli aykırılıklarda, kanunda öngörülen şartlar gerçekleştiğinde kat malikinin bağımsız bölümünün devri dahi istenebilir.

Ayrıca yönetici atanması, denetim ve ortak yerlere ilişkin uyuşmazlıklar da sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Örnek senaryo

Bir apartmanda kat maliklerinden biri, balkonunu kapatarak ana yapının dış cephesini değiştirmiştir. Yönetim planında dış cephe değişikliğinin yasak olduğu yazılıdır. Kat malikleri kurulu eski hâle getirilmesine karar verir; malik uymayınca yönetici sulh hukuk mahkemesinde dava açar.

Sık yapılan hatalar

• Yönetim planını okumadan uyuşmazlığa girmek.
• Kurul kararlarının iptali için öngörülen dava süresini kaçırmak.
• Ortak yerlerde yapılacak işlerde gerekli karar yeter sayısını yanlış belirlemek.
• Karar defterini usulüne uygun tutmamak.
• Aidat alacağında gecikme tazminatını talep etmeyi unutmak.