Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip: ipotek ve taşınır rehni, süreler ve itiraz

Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip, alacağı rehin (ipotek, taşınır rehni) ile güvence altına alınmış alacaklının, rehinli malı satarak alacağını tahsil etmesidir. Konut kredisi, ticari kredi ve araç kredisi takiplerinde yaygındır. Düzenleme İİK m.144-153'te (rehin ve ipotek) yer alır; süreler ve rehin hakkına itiraz konuları uygulamada belirleyicidir.

Hangi takip yolu? (m.145, m.148)

• Taşınır rehni (m.145): alacağı taşınır rehni ile sağlanmış alacaklı, takip talebinde İİK m.58'deki hususlar yanında merhunun (rehinli malın) ne olduğunu, rehin üçüncü şahıs tarafından verilmiş veya merhunun mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse onun ve merhun üzerinde sonra gelen rehin hakkı varsa bu hakka sahip kişinin ismini bildirir.
• İpotek (m.148): taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmî bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve m.58'e göre takip talebinde bulunur.
• Tebligat adresi (m.148/a): ipotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadır; aksi hâlde tescil talebi reddedilir. Yeni adres bildirilmezse tebligatlar eski adrese ulaştığı tarihte yapılmış sayılır.

Taşınır rehninde takip (m.146-147)

Ödeme emri (m.146). Takip talebi üzerine icra dairesi, durumu merhun üzerinde sonra gelen rehin hakkı sahibine bildirir ve borçlu ile rehin maliki üçüncü şahsa birer ödeme emri gönderir:

1. Ödeme müddeti onbeş gündür.
2. Yedi gün içinde itiraz olunmaz ve onbeş gün içinde borç ödenmezse rehnin satılacağı bildirilir.

İtiraz (m.147). Ödeme emrine itiraz hakkında İİK m.62-72 hükümleri uygulanır. Ancak:

• Rehin hakkına açıkça itiraz edilmemişse alacaklının rehin hakkı takip safhası içinde artık tartışma konusu olamaz (m.147/1).
• Sırf rehin hakkına itiraz olunduğu takdirde alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yolundan vazgeçerek takibin haciz yoluyla devamını isteyebilir; bu takdirde borçluya mal beyanı için yedi gün mühlet verilir (m.147/2).

İpoteğin paraya çevrilmesi (m.148-150)

• İcra emri (m.149): icra memuru, akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa borçluya (ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmişse veya mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara) icra emri gönderir. Emirde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu sürede borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair karar getirilmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.
• İcranın geri bırakılması (m.149/a): İİK m.33'ün ilgili fıkraları uygulanır. İcra mahkemesinin geri bırakma isteminin reddine ilişkin kararına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde onbeşi nispetinde teminat yatırmadıkça satış durmaz; bölge adliye mahkemesince talebin reddi hâlinde teminat alacaklıya tazminat olarak ödenir. Konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacaklarında bu oran yüzde otuzdur (kanundaki özel hüküm).
• İtiraz (m.150): ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir; rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz; ipoteğin iptali için dava açılırsa m.72 kıyasen uygulanır (m.150/1). İtirazın incelenmesinde 62-72. maddeler uygulanır; ipotek cari hesap veya işleyecek kredi gibi sözleşmenin teminatıysa icra mahkemesi bu mukavele ve belgeleri incelemeye yetkilidir (m.150/a).
• Kiracılara haber verme (m.150/b): rehin kiraya verilmiş bir taşınmazsa icra memuru alacaklının talebiyle takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder.
• Tapu idaresine haber (m.150/c): icra memuru ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını tapu idaresine bildirir; tapu memuru bunu taşınmazın siciline şerh verir; şerhten sonra taşınmazı iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.
• Satış hazırlıkları (m.150/d): icra dairesi takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlar; tapu kayıt örneği ve imar durumunu getirtir, takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır.

Satış isteme süresi (m.150/e)

• Taşınır rehin: ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde satış istenebilir.
• Taşınmaz rehin (ipotek): aynı tarihten itibaren bir yıl içinde satış istenebilir.
• Süre kaçırılırsa: satış bu sürelerde istenmez veya talep geri alınıp da sürelerde yenilenmezse takip düşer.
• Mal beyanı ve haciz yolu (m.150/e son): İİK m.78/2 hükmü rehnin paraya çevrilmesi yolunda da kıyasen uygulanır (haciz istemek hakkı ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde).

Borçlunun ve üçüncü kişinin başvuru yolları

• Ödeme emrine/icra emrine itiraz: yedi gün içinde; rehin hakkına itiraz edilemez (yalnızca borca ve imzaya vb.).
• İcranın geri bırakılması: borcun ödendiği, zamanaşımına uğradığı iddiası için icra mahkemesinden (İİK m.33) talep edilebilir.
• İcra mahkemesine şikâyet: tebligat, kıymet takdiri, satış işlemleri için (İİK m.16).
• İpoteğin iptali davası: rehnin geçersizliği veya sona erdiği iddiası ayrı bir davada ileri sürülür (m.150/1).
• Rehin veren üçüncü kişi: kendisine de ödeme/icra emri gönderilir; itiraz ve başvuru hakkı vardır.

Örnek senaryo

P, bankadan aldığı kredi için taşınmazına ipotek vermiş ve taksitleri ödemeyi bırakmıştır. Banka ipotekli taşınmaz için takip başlatmıştır.

1. Takip talebi. Banka, ipotek akit tablosunun resmî örneğiyle icra dairesine başvurur (m.148).
2. İcra emri. Alacak muaccel ve akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarı içeriyorsa P'ye icra emri gönderilir; borcun otuz gün içinde ödenmesi istenir (m.149).
3. İtiraz. P, yedi gün içinde borcun miktarı gibi hususlara itiraz edebilir; rehin hakkına itiraz edemez (m.150/1).
4. Geri bırakma. P, icranın geri bırakılmasını ister; reddedilirse istinaf için alacağın yüzde onbeşi teminatı yatırmadıkça satış durmaz (m.149/a).
5. Tapu şerhi. Takip başlayınca taşınmaz siciline şerh verilir (m.150/c).
6. Kıymet takdiri. İcra dairesi kıymet takdirini yaptırır (m.150/d).
7. Satış isteme. Banka, tebliğden itibaren bir yıl içinde satış isteyebilir; istemezse takip düşer (m.150/e).
8. Sonuç. Satıştan sonra alacak ödenir; artan borçluya, eksik kalırsa rehin açığı belgesi ve haciz yolu gündeme gelir.

Sık yapılan hatalar

• Rehin hakkına itiraz etmek. İtiraz konusu olamaz; ipoteğin iptali ayrı davada istenir (m.150/1).
• Satış isteme süresini kaçırmak. Takip düşer (m.150/e).
• Akit tablosunun resmî örneğini eklememek. İpotek takibi için gereklidir (m.148).
• Tebligat adresi bildirmemek. Tebligatlar eski adrese ulaşmış sayılır (m.148/a).
• İcranın geri bırakılması için teminatı bilmemek. İstinafta satışın durması için teminat şarttır (m.149/a).
• Üçüncü kişiye ait rehni bildirmemek. Takip talebinde belirtilmelidir (m.145).
• Kiracılara bildirimi unutmak. Kiraların icra dairesine ödenmesi istenebilir (m.150/b).
• Rehin açığı belgesini takip etmemek. Kalan borç için haciz yolu devam eder.