Kıymet Takdirine İtiraz

Taşınmazın icra yoluyla satışında, satış bedelinin belirlenmesinde esas alınan değer kıymet takdiri ile belirlenir. Kıymetin düşük belirlenmesi, taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılmasına yol açar. Bu nedenle kıymet takdiri aşaması, borçlu açısından ihaleden daha kritiktir.

Mükellefiyetler listesi

İİK m.128/1'e göre icra memuru, satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar. Bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir.

Mükellefiyetler; irtifak hakları, intifa hakkı, kira şerhi, aile konutu şerhi, ipotekler gibi taşınmazın değerini etkileyen yüklerdir.

Kıymetin takdiri

İİK m.128/2'ye göre icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir. Kıymet takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır.

Kıymet takdiri bilirkişi marifetiyle yapılır. Raporda değerlendirilmesi beklenen unsurlar:

• Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu
• Yapı varsa inşaat kalitesi, yaşı, kullanım durumu
• Emsal satışlar
• Üzerindeki mükellefiyetler ve bunların değere etkisi
• Varsa muhdesat (üzerindeki yapı ve ağaçlar)

Kanun ayrıca, önceden takdir edilen kıymetin geçerliliğine ilişkin süre düzenlemesi içerir; eski tarihli bir kıymet takdirine dayanılıp dayanılamayacağı kontrol edilmelidir.

İtiraz

Kıymet takdirine karşı ilgililer icra mahkemesine başvurabilir. Süre kısadır ve raporun tebliğinden itibaren işler. İtiraz üzerine mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Kritik nokta: Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmezse, takdir kesinleşir. Bu durumda, taşınmazın değerinin düşük belirlendiği iddiası ihalenin feshi aşamasında kural olarak dinlenmez. Yani itiraz için tek şans bu aşamadır.

Etkili itiraz nasıl yazılır?

• Bilirkişi raporundaki hangi verinin hatalı olduğu somut biçimde gösterilmeli.
• Emsal taşınmaz bilgileri sunulmalı: konum, yüzölçüm, satış tarihi ve bedeli.
• İmar durumu yanlış değerlendirilmişse imar durum belgesi eklenmeli.
• Taşınmazın üzerindeki yapı veya muhdesat değerlendirilmemişse belgelenmeli.
• Kendi aldırdığınız uzman görüşü dosyaya sunulabilir.

Genel nitelikte "değer düşük belirlenmiştir" ifadesi sonuç doğurmaz.

Satış ilanı ve tebligat

Kıymet takdirinden sonra satış ilanı düzenlenir ve ilgililere tebliğ edilir. Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi sebebi olabilir. Bu nedenle:

• Tebligat adreslerinin güncel olup olmadığı,
• Tebliğ tarihlerinin ilan tarihiyle uyumu,
• İlgililerin tamamına tebligat yapılıp yapılmadığı

kontrol edilmelidir.

Örnek senaryo

Haczedilen dairenin kıymeti, bilirkişi raporunda emsallerin belirgin biçimde altında takdir edilmiştir. Borçlu, raporun tebliğinden itibaren süresi içinde icra mahkemesine itiraz eder; aynı binada ve yakın tarihte gerçekleşen üç emsal satışı belgeleriyle sunar ve yeniden kıymet takdiri yapılmasını talep eder.

Sık yapılan hatalar

• Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyip tüm iddiayı ihalenin feshine bırakmak.
• İtirazı emsal veri sunmadan yapmak.
• Mükellefiyetler listesine üç günlük mühlet içinde itiraz etmemek.
• Taşınmaz üzerindeki yüklerin değere etkisini tartışmamak.
• Satış ilanı tebligatlarını kontrol etmemek.