İcrada taşınmaz satışı ve elektronik ihale süreci

İcra yoluyla taşınmaz satışı, 24/11/2021 tarihli 7343 sayılı Kanunla kapsamlı biçimde yenilenmiştir. Artırmalar artık fiziki ortamda değil elektronik satış portalında yürütülmekte, teklif verme süreye yayılmakta ve ihale bu süre sonunda kendiliğinden gerçekleşmektedir. Eski usule göre kurulmuş beklentiler bugün geçerli değildir.

Satış isteme süresi

İİK m.106/1 (7343 sayılı Kanunla değişik): alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı da bu hükme tabidir.

Bu düzenleme, değişiklikten önceki taşınır/taşınmaz ayrımını ortadan kaldırmıştır: her iki mal türü için de süre bir yıldır.

m.106/2 bir uzama öngörür: bir yıllık süre içinde satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz hakkındaki satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından birinci fıkrada belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl daha uzar.

m.106/3 bir ödeme şartı getirir: satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur.

m.106/4 sicile kayıtlı araçlar için ek şart koyar: sicile kayıtlı motorlu kara araçları bakımından muhafaza, kıymet takdiri ve satış talebinin birlikte yapılması ve bunlara ilişkin giderlerin tamamının birlikte ve peşin olarak yatırılması zorunludur.

m.106/5 yaptırımı belirler: bu giderler satış talebiyle birlikte peşin olarak yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır.

Bu son fıkra kritiktir: gideri yatırılmadan yapılan satış talebi, süreyi durdurmaz. Süre dolarsa İİK m.110 uyarınca haciz kalkar.

Rızaen satış: borçluya tanınan imkân

7343 sayılı Kanunla eklenen İİK m.111/a, borçluya malını kendi bulacağı alıcıya satma imkânı verir.

m.111/a/1: borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde haczedilen malının rızaen satışı için kendisine yetki verilmesini talep edebilir. Kıymet takdiri yapılmadığı durumlarda borçlu da kıymet takdiri yapılmasını isteyebilir. İcra müdürü, kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra cebrî satış işlemlerini durdurarak borçluya on beş günlük süre verir. Bu süre boyunca alacaklı bakımından satış isteme süresi işlemez.

m.111/a/2 bir taban bedel belirler: rızai satışta bedel, malın muhammen kıymetinin yüzde doksanına karşılık gelen miktar ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak bu aşamaya kadar bu mahcuz için yapılan takip masrafları toplamından az olamaz.

m.111/a/3 usulü gösterir: borçluyla anlaşan alıcının belirlenen bedeli on beş günlük süre içinde dosyaya ödemesi hâlinde icra müdürü, şartların bulunduğunu tespit ederse dosyayı derhâl icra mahkemesine gönderir. Mahkeme en geç on gün içinde dosya üzerinden talebin kabulüne veya reddine kesin olarak karar verir. Kabul kararıyla malın mülkiyeti alıcıya geçer ve tüm hacizler kaldırılarak devir ve teslim işlemleri gerçekleştirilir.

Bu yol, borçlu bakımından cebri satıştaki değer kaybını önleyen en etkili araçtır. Muhammen kıymetin yüzde doksanı, artırmadaki yüzde elli tabanına göre çok daha korunaklıdır. Kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi günlük talep süresi bu nedenle takvime işlenmelidir.

İlan ve artırma hazırlığı

İİK m.114/1 (7343 sayılı Kanunla değişik): satış açık artırma ile yapılır.

m.114/2: birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Elektronik satış portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalında yapılacak ilan, artırmanın bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

16/7/2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla aynı fıkraya eklenen cümleler yeni bir usul getirmiştir: tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.

Bu ekleme, ortaklığın giderilmesi davalarının sonucunu doğrudan etkiler: miras yoluyla edinilmiş ve dışarıdan malik bulunmayan taşınmazlarda, birinci artırmada üçüncü kişiler pey süremez. Mirasçılar bakımından taşınmazı aile içinde tutma imkânı doğmuştur.

Gazete ve internet haber sitesi ilanları, m.114'ün 13/10/2022 tarihli 7418 sayılı Kanunla değişik fıkraları uyarınca Basın-İlân Kurumu aracılığıyla ve toplam muhammen bedele göre kademelendirilmiş bir usulde yapılır. Kademeler kanunda parasal sınırlarla belirlendiğinden, somut dosyada yürürlükteki tutarlar kontrol edilmelidir.

m.126 taşınmazlara özgü ek bir ilan içeriği öngörür: elektronik satış portalında yapılacak satış ilanında, m.114'teki hususlarla birlikte varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleriyle on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği, aksi hâlde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları ve bunun irtifak hakkı sahipleri için de geçerli olacağı belirtilir.

m.127 (2/7/2012 tarihli 6352 sayılı Kanunla değişik) tebligatı düzenler: ilanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adreslerine tebliğ olunur. Adres tapuda kayıtlı değilse, varsa adres kayıt sistemindeki adresler tebligat adresi kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz; gazetede veya elektronik satış portalında yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.

Artırma ve ihale

İİK m.115/1 (7343 sayılı Kanunla değişik): birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir.

Aynı fıkra ihalenin geçerlilik şartını belirler: artırma bedelinin, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.

Yani yalnızca yüzde elli eşiği yeterli değildir; rüçhanlı alacaklar ve masraflar da karşılanmalıdır.

m.115/2: artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer.

m.115/3 bir yaptırım getirir: ihale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip, öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.

m.115/4: icra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, malın kime ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediyse ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir.

m.129 taşınmazlar bakımından atıf yapar: m.115 hükmü, taşınmazın ihale edilmesi hakkında da uygulanır.

İhale bedelinin ödenmesi ve teslim

İİK m.118/1 (7343 sayılı Kanunla değişik): ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.

"İhalenin feshi talep edilmiş olsa dahi" ifadesi önemlidir: fesih talebi, ödeme yükümlülüğünü askıya almaz.

m.118/2: satılan mal, ihale kesinleşmeden teslim olunmaz ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez.

İİK m.134/1 mülkiyetin geçişini düzenler: icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesince kararlaştırılır.

7343 sayılı Kanunla aynı fıkraya eklenen cümleler alıcıya önemli bir koruma sağlar: ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen yatırmazsa hakkında m.356 hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

Bu düzenleme, ihalenin feshi talepleriyle uzayan süreçlerde alıcının taşınmazdan hiçbir gelir elde edememesi sorununu çözmüştür.

Örnek senaryo

Bir taşınmaz haczedilmiş, kıymet takdiri yapılmış ve borçluya tebliğ edilmiştir. Borçlu, taşınmazın cebri satışta değerinin çok altında gideceğini düşünmektedir.

İzlenecek yol:

1. Rızaen satış talebi. Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde İİK m.111/a uyarınca rızaen satış yetkisi talep etmelidir. Bu süre kaçırılırsa imkân kaybedilir.
2. Süre ve durma. Talep kabul edilirse icra müdürü cebri satışı durdurur ve on beş günlük süre verir; bu sürede alacaklı bakımından satış isteme süresi işlemez.
3. Bedel tabanı. Rızai satışta bedel, muhammen kıymetin yüzde doksanı ile rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olanın altında olamaz; ayrıca takip masrafları eklenir.
4. Onay. Alıcı bedeli süresinde yatırırsa dosya icra mahkemesine gider; mahkeme on gün içinde kesin olarak karar verir. Kabul hâlinde mülkiyet geçer ve tüm hacizler kaldırılır.
5. Başarısız olursa. Rızaen satış gerçekleşmezse cebri satışa dönülür; artırma muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlar (m.115/1) ve rüçhanlı alacaklar ile masrafların da aşılması gerekir.
6. Alıcı bakımından. İhale alıcısı, sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde bedeli yatırmalıdır; fesih talebi bu yükümlülüğü ertelemez. Yatırmazsa teminatı iade edilmez (m.115/3).
7. Teslim. Mal, ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve sicilde tescil yapılmaz (m.118/2); ancak alıcı m.134/1 uyarınca kullanım bedelinin depo edilmesini isteyebilir.

Sık yapılan hatalar

• Satış giderinin peşin yatırılmaması. m.106/5 uyarınca talep vaki olmamış sayılır ve haciz düşebilir.
• Rızaen satış için yedi günlük sürenin kaçırılması. m.111/a, borçlunun en güçlü aracıdır ve süresi kısadır.
• Artırmanın yüzde elliyi aşmasının yeterli sanılması. m.115/1 ayrıca rüçhanlı alacaklar ve masrafların da aşılmasını arar.
• İhale bedelinin fesih talebi nedeniyle geciktirilmesi. m.118/1 buna açıkça izin vermez.
• Teminatın geri alınabileceğinin sanılması. m.115/3 uyarınca bedel yatırılmazsa teminat iade edilmez.
• Satış ilanının tebliğ edilmediğinin ileri sürülmesi. m.127 uyarınca portal ilanı belirli hâllerde tebligat yerine geçer.
• İpotekli alacaklının bildirim süresini kaçırması. m.126 uyarınca on beş gün içinde bildirilmeyen haklar, tapu siciliyle sabit değilse paylaşımdan hariç kalır.
• Mirasçılara özgü yeni artırma usulünün bilinmemesi. m.114'e 7589 sayılı Kanunla eklenen kural, ortaklığın giderilmesi satışlarında birinci artırmayı sadece mirasçılara açar.