Yurt dışında yaşayanlara ve yabancılara konut satışında KDV istisnası

İstisnanın amacı

Yurt dışında yaşayan vatandaşların ve yabancıların Türkiye'den konut ve iş yeri satın alması, ülkeye döviz girişi sağlayan bir faaliyettir. KDV Kanunu m.13/i, bu satışları KDV'den istisna ederek konutun yurt dışındaki alıcı için fiyatını düşürür ve bu yolla döviz girişini teşvik eder. İstisna, hem satıcı müteahhit hem alıcı için ayrı sonuçlar doğurduğundan şartlarının dikkatle incelenmesi gerekir.

Kimler yararlanabilir?

Kanun üç alıcı grubunu sayar. Birincisi, Gelir Vergisi Kanunu m.3/1-2'de belirtilenler hariç olmak üzere, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarıdır. İkincisi, Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilerdir. Üçüncüsü ise kanuni ve iş merkezi Türkiye'de olmayan ve Türkiye'de bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla kazanç elde etmeyen kurumlardır. Türkiye'de yerleşik bir kişi veya Türkiye'de faaliyet gösteren bir şirket bu istisnadan yararlanamaz.

Teslime ilişkin şartlar

İstisna iki temel şarta bağlıdır. İlki, teslimin konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk teslimi olmasıdır; ikinci el satışlar kapsam dışıdır. İkincisi, bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesidir. Bedelin yurt içindeki bir Türk lirası hesabından ödenmesi bu şartı karşılamaz; ödemenin yurt dışından döviz olarak gelmesi ve bunun belgelenmesi gerekir.

Şartlar sağlanmazsa müteselsil sorumluluk

Kanun, şartları taşımadığı hâlde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi hâlinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcının müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler. Bu nedenle satıcı müteahhit, alıcının yurt dışında yaşadığını ve bedelin döviz olarak geldiğini gösteren belgeleri eksiksiz toplamalıdır.

Üç yıl içinde elden çıkarma

İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yeri üç yıl içerisinde elden çıkarılırsa, zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanun m.48'e göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır. Bu kural, istisnanın kısa vadeli alım satım amacıyla kullanılmasını önler.

Örnek senaryo

Almanya'da çalışma izniyle yıllardır yaşayan bir vatandaş, Türkiye'de yeni inşa edilen bir konutu müteahhitten satın almış ve bedeli Almanya'daki banka hesabından euro olarak Türkiye'ye transfer etmiştir. Teslim ilk teslim olduğu ve bedel döviz olarak geldiği için müteahhit satışı KDV'den istisna tutar. Alıcı konutu iki yıl sonra satmak isterse, tapu işleminden önce istisna nedeniyle ödenmeyen KDV'yi tecil faiziyle birlikte ödemek zorundadır.

Sık yapılan hatalar

• İkinci el konut satışlarında da istisna uygulamak.
• Bedelin yurt içindeki bir hesaptan ödendiği satışlarda istisnayı uygulamak.
• Alıcının yurt dışında yaşadığını gösteren belgeleri teslimden önce toplamamak; şartlar sağlanmazsa satıcı ve alıcı müteselsilen sorumludur.
• Üç yıl içinde yapılan satışlarda tapu öncesi ödeme yükümlülüğünü gözden kaçırmak.