İhalenin Feshi Davası

İhalenin feshi, icra yoluyla yapılan satışın usule veya esasa aykırılık nedeniyle iptalini sağlayan bir şikâyet yoludur. Dava değil şikâyet olduğu için icra mahkemesinde ve kısa sürede görülür. Düzenleme İİK m.134'tedir.

Süre: ihale tarihinden itibaren yedi gün

İİK m.134/2'ye göre ihalenin feshi, icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir.

Sürenin başlangıcı ihale tarihidir; tebliğ tarihi değil. Bu nedenle satışa katılan veya satıştan haberdar olan ilgililerin takvimi ihale gününe göre kurması gerekir. İhaleden haberdar olmayan ilgililer bakımından sürenin öğrenme tarihinden işleyeceği kabul edilir; bu husus somut olayda değerlendirilmelidir.

Kimler isteyebilir?

Kanun, talep hakkı olanları sayar:

• Satış isteyen alacaklı
• Borçlu
• Mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer
• Sınırlı ayni hak sahipleri
• Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler

Bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermeleri koşulu aranır.

Teminat yükümlülüğü

2021 yılında yapılan değişiklikle önemli bir kural getirilmiştir: yukarıda sayılan kişiler dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi gerekir.

Bu düzenleme, ihaleyi geciktirmeye yönelik dayanaksız taleplerin önüne geçmeyi amaçlar.

Fesih sebepleri

Uygulamada fesih sebepleri üç başlıkta toplanır:

1. İhaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler

• Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi
• Kıymet takdirinin usulsüz yapılması veya tebliğ edilmemesi
• İlan süre ve şekline uyulmaması
• Artırma şartnamesinin usulüne uygun düzenlenmemesi

2. İhalenin yapılışındaki usulsüzlükler

• Artırmanın kanuna aykırı yürütülmesi
• Teminat kurallarına uyulmaması
• İhaleye katılması yasak olanların katılması

3. İhaleye fesat karıştırılması ve esasa ilişkin sebepler

• Artırmaya fesat karıştırılması
• Alıcının taşınmazın önemli niteliklerinde hataya düşürülmesi
• Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerinde yazılı sebepler (m.134/2 bu sebeplere açıkça atıf yapar)

Zarar unsuru

Uygulamada, usulsüzlüğün fesih sonucu doğurabilmesi için şikâyetçinin bundan zarar görmüş olması aranır. Örneğin tebligat usulsüzlüğü, ilgilinin ihaleden haberdar olamaması ve daha yüksek bedelle satış imkânının kaybı gibi somut bir sonuç doğurmuşsa dikkate alınır.

Sonuçları

• Fesih talebinin kabulü hâlinde ihale iptal edilir; satış yeniden yapılır.
• Talebin reddi hâlinde, şikâyetçi aleyhine kanunda öngörülen para cezasına hükmedilebilir. Bu risk, talebin dayanaklarının güçlü olmasını gerektirir.
• Karara karşı kanun yolu, İİK'daki sınırlar çerçevesinde açıktır.

Örnek senaryo

Taşınmazı icra yoluyla satılan borçluya, satış ilanı usulüne aykırı biçimde tebliğ edilmiş; borçlu ihaleden haberdar olamamıştır. Taşınmaz, kıymet takdirinin çok altında bir bedelle satılmıştır. Borçlu, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine başvurarak tebligat usulsüzlüğünü ve bundan doğan zararını ortaya koyar.

Sık yapılan hatalar

• Yedi günlük süreyi tebliğ tarihinden hesaplamak; süre ihale tarihinden işler.
• Teminat yükümlülüğü bulunan hâllerde teminat yatırmadan talepte bulunmak.
• Usulsüzlüğü göstermek ama bundan doğan zararı açıklamamak.
• Talebin reddi hâlindeki para cezası riskini müvekkile anlatmamak.
• Kıymet takdirine itiraz aşamasını kaçırıp tüm iddiayı fesih aşamasına bırakmak.