Kentsel dönüşümde kira yardımı, kiracı hakları ve harç istisnası (6306 m.5-7)

Dönüşümün mali yükü

Kentsel dönüşüm, malik ve kiracılar için yalnızca hukuki değil, ciddi bir mali süreçtir: taşınma, geçici konutta yaşama, yeni binanın tapu işlemleri ve kredi masrafları gündeme gelir. 6306 sayılı Kanun bu yükü hafifletmek için yardım ve vergi istisnaları öngörür. Yardımların tutarı ve süresi uygulama yönetmeliklerinde belirlendiği ve zaman içinde değiştiği için, başvuru öncesinde güncel tutarların Bakanlıktan veya il müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir.

Malik ve kiracılara yardım

m.5/1'e göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. m.5/2'ye göre uygulamanın gerektirmesi hâlinde bunlar dışında olup yapıları kullanmakta olan kişilere de aynı yardımlar yapılabilir. Yardımın kilit şartı, tahliyenin "anlaşma ile" yapılmasıdır; bu nedenle tahliyeye direnmek yardım hakkını tehlikeye atabilir.

En az bir yıl oturan kiracıya ek haklar

m.6/3'e göre anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi ya da konut sertifikası verilebilir. En az bir yıllık ikamet şartının ispatı için kira sözleşmesi, adres kaydı ve fatura gibi belgelerin saklanması önemlidir.

Vergi, harç ve ücret istisnaları

m.7/9'a göre Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi ile uygulamalar sonucunda meydana gelen yeni yapıların malik, müteahhit ve en az bir yıldır kiracı olarak riskli yapıyı kullananlara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemleri; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler ile damga vergisinden istisnadır. Bu kişilere kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar da banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.

Belediye harcı muafiyeti

m.7/10'a göre riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Bu sınırı aşan alan için ise genel kurallar uygulanır.

Haciz yasağı

m.7/11'e göre Kanunda belirtilen iş ve hizmetlere tahsis edilmiş taşınır ve taşınmazlar, hak ve alacaklar ile para ve kıymetli evrak kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır; bunlar ve Kanun kapsamında alınacak teminatlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz.

Örnek senaryo

Riskli yapı olarak tespit edilen bir binada iki yıldır kiracı olarak oturan bir aile, malikler ile müteahhit arasında anlaşma sağlanması üzerine evi süresinde boşaltır ve kiracı olarak kira yardımı başvurusu yapar. Malikler ise inşaat süresince kira yardımı alır. Yeni bina tamamlandığında maliklere bağımsız bölümlerin ilk tescili tapu harcı ödenmeden yapılır. Yeni binanın inşaat alanı eskisinin bir buçuk katını aşmadığından belediye de harç almaz.

Sık yapılan hatalar

• Kira yardımının yalnızca maliklere yapıldığını sanmak.
• Kiracılığın en az bir yıl sürdüğünü ispatlayacak belgeleri saklamamak.
• Harç istisnasının dönüşüm sonrası tüm satışlarda geçerli olduğunu düşünmek; istisna ilk satış ve devir işlemlerine yöneliktir.
• Güncel yardım tutarlarını öğrenmeden eski rakamlara göre plan yapmak.