Hisseli arsaya ev yapan ortak, satışta evin bedelini alır mı?

Miras kalan veya birlikte alınan hisseli bir arsaya ortaklardan birinin ev yapması çok yaygın bir durumdur. Ortaklık satışla giderildiğinde ise asıl soru ortaya çıkar: Evi yapan ortak, evin bedelini ayrıca alabilir mi? Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 3 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararı bu soruya ve davanın nasıl yürütülmesi gerektiğine dair önemli ilkeler içeriyor.

Karara konu olay

Davacı, hisseli bir taşınmaz üzerine bir kısım paydaşların bilgisi ve rızasıyla yayla evi yaptığını ileri sürerek ortaklığın giderilmesini istedi. Evin davacıya ait olduğu, daha önce görülen ayrı bir davada mahkeme kararıyla tespit edilmiş ve kesinleşmişti. Sulh hukuk mahkemesi ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ve evin bedelinin satış bedelinden davacıya ödenmesine karar verdi.

Adalet Bakanlığı kararı kanun yararına temyiz etti. İki eksiklik ileri sürüldü: Ölen bir paydaşın mirasçıları davaya dahil edilmemişti ve mahallinde keşif yapılmadan, evin değeri başka bir dosyadaki bilirkişi raporuna dayanılarak belirlenmişti. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (E.2026/2699, K.2026/2910) bu itirazları yerinde buldu ve 03.06.2026 tarihinde oybirliğiyle kararı kanun yararına bozdu.

Muhdesat bedeli nasıl ayrılır?

Kararda, satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde izlenecek yol açıkça anlatılıyor:

• Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) arzla birlikte satılır.
• Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu tapuda şerh verilmişse, paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa veya aidiyeti mahkeme kararıyla tespit edilmişse, arzın ve muhdesatın değerleri dava tarihi itibarıyla ayrı ayrı belirlenir.
• Bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur; arzın ve muhdesatın bu toplam içindeki yüzde oranı hesaplanır.
• Satış bedeli bu oranlara göre bölünür: muhdesata isabet eden kısım evi yapan paydaşa, kalan bedel ise payları oranında bütün paydaşlara dağıtılır.

Keşif ve bilirkişi şart

Yargıtay, değerlerin mahallinde yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporuyla belirlenmesi gerektiğini vurguladı. Başka bir dosyada alınmış bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi, eksik inceleme sayıldı. Özellikle yıllar içinde değeri değişen taşınmazlarda dava tarihi itibarıyla güncel değerin tespiti, paydaşlar arasında adil paylaştırma için belirleyicidir.

Bütün paydaşlar davada yer almalı

Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu mallarda ortaklar arasındaki ilişkiyi sona erdiren, bütün taraflar için sonuç doğuran davalardır. Bu nedenle bütün paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçıları mirasçılık belgesine göre davaya katılmalı ve ancak ondan sonra işin esası incelenmelidir. Kararda bu gereklilik, tarafların hukuki dinlenilme hakkını düzenleyen HMK m.27'ye de dayandırıldı.

Kanun yararına bozmanın etkisi

Kanun yararına bozma kararları, kesinleşmiş kararın taraflar arasındaki sonucunu değiştirmez; ancak Yargıtay'ın bu konudaki yorumunu ortaya koyarak benzer davalarda uygulamaya yön verir. Bu nedenle karar, ortaklığın giderilmesi davası açacak veya bu davada taraf olacak herkes için önemli bir yol haritası niteliğindedir.

Örnek senaryo

Üç kardeşe miras kalan arsaya kardeşlerden biri, diğerlerinin bilgisiyle bir ev yapmış olsun. Kardeşler anlaşamayınca ortaklığın giderilmesi davası açılıyor ve taşınmaz satılıyor. Evin bu kardeşe ait olduğu tapuda şerhli değilse ve diğer kardeşler kabul etmiyorsa, önce aidiyetin tespiti gerekebilir. Aidiyet belliyse bilirkişi arsa ve evin değerini ayrı ayrı belirler; örneğin toplam değerin yüzde kırkı eve isabet ediyorsa satış bedelinin bu kısmı evi yapan kardeşe, kalan yüzde altmışı üç kardeşe payları oranında ödenir.

Sık yapılan hatalar

• Evin aidiyetini ispatlamadan satış istemek. Muhdesatın size ait olduğu tapuda şerh, diğer paydaşların kabulü veya mahkeme kararıyla ortaya konmalıdır.
• Mirasçıları davaya dahil etmemek. Ölen paydaşın mirasçıları davada yer almazsa verilen karar bozulabilir.
• Eski bir değerlemeyle yetinmek. Değerler dava tarihi itibarıyla, keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenmelidir.
• Paydaşların rızasını belgelememek. Evin diğer paydaşların bilgisi ve rızasıyla yapıldığını gösteren yazılı belgeler ileride belirleyici olabilir.

Daha fazla bilgi

Davanın genel işleyişi için ortaklığın giderilmesi davası, mirasçılar arasındaki ortaklık için miras ortaklığının giderilmesi rehberlerimize bakabilirsiniz.